早期，許多房屋僅承租土地興建，並沒有同時取得土地所有權，一旦地主易主，新的土地持有人很可能主張屋主「無權占用」，進而提起拆屋還地訴訟，讓屋主陷入巨大的壓力與不安。不僅關係到長年居住的房屋去留，更可能導致重大財產損失。今天土地律師要從法律依據、實務重點及律師們最近一件成功翻案的案例，全面解析拆屋還地訴訟的核心問題，透過證據與法律規定來保障自己的權益！
拆屋還地訴訟法律依據
拆屋還地訴訟，主要根據《民法》第 767 條規定：
- 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
- 對於妨害其所有權者，得請求除去之。
換言之，土地所有權人若認為他人無權占用土地，便得向法院提起訴訟，請求：
| 法條依據 | 訴訟行為 |
| 對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 | 還地：返還土地 |
| 對於妨害其所有權者，得請求除去之。 | 拆屋：拆除附著於土地的建築物 |
拆屋還地訴訟最關鍵在於土地使用權源，只要能夠證明基於租賃、借貸等法律關係而合法使用土地，即可免遭請求拆除房屋。如果屋主無法提出合法的使用權源，根據拆屋還地訴訟的法律依據，法院就會認定他屬於無權占用，必須拆屋還地。
拆屋還地訴訟真實案例
本所近期承辦一件案例，具體情形如下：
案情摘要
被告 K 女士於十年前購買 A 房屋，前任屋主告知：「多年來每年向地主家族繳納租金即可。」K 女士信以為真，購屋後即持續繳納土地租金。不料，地主家族中四位共有人將持分出售給建商，建商取得持分後，主張 K 女士無權占用土地，提起拆屋還地訴訟。
一審結果
由於 K 女士未委任律師應訴，一審法院認定「房屋沒有取得建商及前任地主同意」，判決拆屋還地。
二審爭點與策略
本所律師接手後，深入檢視卷宗與歷任買賣文件，並提出以下主張：
- 早在民國八十年代，原地主即同意整排屋主使用土地並收取租金，租賃關係已成立，並有法院和解筆錄。
- 歷任屋主均合法承接房屋所有權及使用權。
- 根據《民法》第 425 條之 1，建商作為新共有人，應承受原租賃契約。
最終結果
二審法院認同本所提出之事實與法律依據，判決撤銷一審原判決，免除拆屋還地。
土地律師建議：如何避免拆屋還地訴訟
- 購屋前徹底確認土地權屬及使用約定：查閱地籍謄本及租賃契約，確認是否有書面證據。
- 保留繳租證明：包括租約、匯款紀錄、收據、地主收租人簽名資料。
- 地主變更時即刻確認租賃關係：主動與新地主確認租賃效力，必要時補簽契約。
- 訴訟應及早委任律師：一審即應提出完整證據，以免處於不利。
拆屋還地訴訟，往往牽涉重大財產與居住權益。房屋與土地分離的情形，尤其需特別注意租賃關係的證據保存及法律效力。即使面臨一審不利判決，仍有翻案機會。若有相關疑慮，建議及早諮詢專業律師，為自身權益作出最妥善之保障！
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