在台灣土地法的歷史長河中，三七五減租訴訟牽動著地主與承租人的生計與權益。每一筆租金、每一條契約細節，都可能成為勝訴或敗訴的分水嶺。今天，就讓土地糾紛律師團隊們，從實務案例、法律策略到證據布局，全方位剖析如何在三七五減租訴訟中掌握勝訴關鍵！
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目錄
三七五減租是什麼？
所謂三七五減租，全名為《耕地三七五減租條例》，起源於中華民國早期的土地改革政策，並於民國 40 年 6 月 7 日由總統令公布施行。條例明訂了耕地地租不得超過主要作物正產品全年收穫總量之千分之三百七十五（即 37.5 %）：
- 若原租額超過此上限者，應減至此上限
- 若低於此上限者，則不可任意提高。
立法目的在保障佃農，不使地主可隨意增加地租或在租期內任意收回耕地，營造較穩定之耕作環境。
三七五減租訴訟範圍
在啟動三七五減租訴訟之前，首先要確認該案是否屬於條例適用範圍，否則訴訟可能遭法院駁回。
雖然三七五減租條例在法源上相當明確，但並非在所有耕地租賃關係中皆有效。根據農業發展條例民國 89 年修正，施行後新訂之耕地租賃契約，應依農業發展條例之規定辦理，不適用三七五減租條例。
然而，即便是減租條例適用的案件，也須符合耕地、租賃與佃耕關係等要件，若契約性質已變、土地用途變更、契約已拋棄等情形，可能不再受條例保護。
三七五減租訴訟程序
調解／調處程序
耕地租佃爭議訴訟前須先至地方主管機關進行經過調解或調處程序。若調解、調處不成立，委員會將發給不成立證明，方可進入司法程序。調處程序中，委員會可要求雙方提出主張、證據、協商或仲裁性質調停，若雙方達成協議，則出具書面協議，該協議具執行力。
換言之，調處程序是法院受理之前的必經階段，若未履行，法院可能以程序瑕疵為由不予受理。
法院審理
若調處不成，案件即會自動轉送法院，由法院續行訴訟程序。訴訟歷程可能拖延數年，律師應在訴前、訴中階段就策略、證據、風險做好預備。
作為深耕減租方面訴訟多年的律師，楊蕙謙律師則提到，處理耕地三七五減租土地事件時，盡早與律師討論案情，研擬適當之訴訟策略，以確保土地租賃權益！
判決與強制執行
法院判決之後，勝訴方可取得確定判決或有執行名義之書狀，向法院聲請強制執行，扣押不動產、拍賣、請求返還金錢等。律師在判決之後亦需協助當事人落實執行
三七五減租訴訟「已無耕作事實」案例：勝訴！
原告祭祀公業 A 早年出租土地給佃農 D 先生，後由多位子女繼承，再由L先生登記為承租人。祭祀公業 A 改選管理人後發現，土地遭 L 先生興建 2 樓高的透天厝，且建有水池、鋪設水泥地，顯然已無農耕行為。因此，祭祀公業 A 委託土地律師提起訴訟。
依據耕地三七五減租條例第 16 條規定，承租人應「自任耕作」，依法雖可興建簡易農舍，惟必須僅供農用，若是日常居住使用之住宅、工業使用之工廠或倉庫，難認為合法農舍，則出租人可主張契約無效，得收回耕地。
在楊蕙謙律師、呂奕賢律師以及土地糾紛律師團隊的協助下，法院判決承租人應返還土地給祭祀公業 A，且必須移除房屋、水池，並給付相當於租金的不當得利給祭祀公業 A。
三七五減租訴訟建議：找土地律師幫忙！
在處理三七五減租訴訟的現場經驗中，土地糾紛律師普遍強調一件事：勝訴從來不是靠運氣，而是靠證據與程序的嚴謹度。這類案件牽涉到歷史久遠的租約、早期口頭約定、地主與佃農間模糊的權利關係，任何一項資料不全，都可能被法院認定不具法律效力。
無論是地主還是承租人，不要總等爭議爆發後才找律師，因為在減租條例與實務見解錯綜的現況下，訴前規劃往往比訴訟本身更能決定輸贏。
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- 專業領域專攻：專長農地、耕地租佃與土地訴訟，對三七五減租訴訟有深入認識與實戰經驗。
- 全案訴訟服務：從案件評估、證據規劃、專家鑑定、調處、訴訟至執行，一條龍服務。
- 風險控管與策略定製：依案件特色設計最適合的訴訟策略與風險防線。
- 經濟效益考量：衡量訴訟成本與收益，務求投入與回報合理。
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