借名登記房屋，出名人是否有權處分？帶您深入最高法院民事庭會議

「借名登記」是一種有爭議的法律手段，旨在將財產或資產轉移至他人名下，以達到隱藏身份或逃避法律監管的目的。就讓專業土地糾紛律師透過本文將探討借名登記的定義、使用情境，以及相關風險和法律影響，讓您了解無論在房地產交易或商業活動中，了解借名登記的潛在影響對保障合法權益至關重要性吧！

壹、借名登記房屋，遭出名人擅自移轉第三人，是否有權處分？

最高法院106年度第3次民事庭會議

https://legal.judicial.gov.tw/FINT/data.aspx?ty=D&id=A%2c20170214%2c001

議題：借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？

甲說（有權處分說）：不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。

乙說（原則上有權處分，例外於第三人惡意時無權處分）：借名登記契約乃當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人。出名人在名義上為財產之所有人或其他權利人，且法律行為之相對人係依該名義從形式上認定權利之歸屬，故出名人就該登記為自己名義之財產為處分，縱其處分違反借名契約之約定，除相對人係惡意外，尚難認係無權處分，而成立不當得利。

丙說（無權處分說）：出名者違反借名登記契約之約定，將登記之財產為物權處分者，對借名者而言，即屬無權處分，除相對人為善意之第三人，應受善意受讓或信賴登記之保護外，如受讓之相對人係惡意時，自當依民法第一百十八條無權處分之規定而定其效力，以兼顧借名者之利益。

上圖即為台北市之建築執照地籍套繪圖，紅色部分是建物位置，綠色部分則為法定空地，並有每筆基地之界線，由此可以查知每筆土地是否已有建築套繪。

決議：採甲說（有權處分說）。

（延伸閱讀：借名登記是什麼？律師告訴你法院常見的 3 種判斷標準！）

貳、律師短評：

由上開決議可知，一旦成立借名登記契約，因我國不動產採登記制度，交易對象往往會信任不動產的登記名義人（出名人）對於不動產是有權利的，所以如果登記名義人（出名人）未經真正所有權人（借名人）同意，擅自處分（變賣、租賃、設定抵押權等）該不動產，此處分行為對於不知情的交易對象是「有效」的，法律優先保護信賴登記制度的第三人。權益受損的真正所有權人（借名人），只能事後另向登記名義人（出名人）請求損害賠償，不能向善意的第三人請求返還借名登記不動產。

因此，建議進行借名登記之不動產，真正所有權人（借名人）為避免登記名義人（出名人）擅自處分，可以透過預告登記、登記抵押權等方式，使登記名義人（出名人）難以擅自處分，或增加處分之限制，避免事後向登記名義人（出名人）求償無門。

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