租屋回復原狀爭議有哪些？3 個房屋租屋糾紛案例

租屋退租時，房東要求回復原狀、房客主張自然損耗，是最常見的房屋糾紛之一。應注意：回復原狀是回到正常使用下的「應有狀態」，不是回到全新的「原有狀態」，如果是自然損耗與折舊，房客不必賠，人為毀損才要賠。房東的損害可以先從押金抵充，不足的部分還能另行請求，但這項請求權自知悉時起算只有 2 年。

在土地糾紛的案件當中，租屋回復原狀爭議是常見的房屋糾紛，房客（承租人）除了定期繳納租金，依法要以善良管理人之注意「保管租賃物」，但究竟要如何回復原狀？房東要求房客必須重新粉刷油漆，房客可不可以主張自然損耗或折舊？以下由楊蕙謙律師依現行法規與實務見解，說明回復原狀的合理範圍，以及押金不足以彌補損害時的求償方式。

壹、承租人要以善良管理人之注意「保管租賃物」

房客對租賃物負善良管理人的注意義務，違反而致毀損、滅失要負損害賠償責任；同居人與經允許使用的第三人所造成的損害，房客應一併負責。

依照民法的規定，房客（承租人）必須妥善保管租賃物，若是有毀損、滅失之情事發生，承租人應負損害賠償責任，相關的說明詳述如下：

依民法第 432 條第 1 項、第 2 項規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」、「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」

「善良管理人之注意」，就是要如一個有相當知識經驗又有誠信善意的人去照顧房子，標準高於「照顧自己東西的程度」。而「依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損」，正是指正常使用而造成的自然損耗，房客不用賠償。

依最高法院103年度台上字第583號民事判決：「所謂善良管理人之注意義務，係指交易上一般觀念，有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。」

民法第 433 條規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」

最高法院103年度台上字第583號民事判決也指出，民法第 433 條成立前提是第三人本身有「應負責之事由」；如果第三人依法不必負賠償責任，房客就不用依第 433 條負責。

依民法第 432 條規定，房客（承租人）必須妥善保管租賃物，例如：應注意房屋電線、延長線不可超載使用，若因而導致電線走火，承租人應負損害賠償責任。且依民法第 433 條規定，如果是承租人的同居人，或允許使用的第三人（例如到府施工的冷氣安裝師傅、到府清潔的幫傭等），未盡善良管理人注意義務，承租人也應負責。

房客若要賠償，接下來的問題是房東實際上怎麼把錢拿到手。押金是最快的方式。

租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條第 2 項規定，出租人應於租賃契約消滅、承租人返還租賃住宅並清償契約所生債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。內政部公告的住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第 12 點第 4 項規定：承租人應賠償之金額，得由押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。所謂「抵充」，就是從房東收取的押金裡扣，扣完不夠的再另外向房客要。

換句話說，押金是房客賠償的擔保，不是賠償上限。押金收 2 個月租金而實際損害 10 萬元時，房東不會因為押金扣完就不能求償。

押金不足的部分，房東要怎麼求償，實務上有 3 條路徑，難易程度與成本各不相同：

• 先寄發存證信函催告：載明損害項目、修復費用估價與給付期限。這一步的作用是以成本最低且和平的方式，通知房客負賠償責任。
• 向法院聲請支付命令：程序快、規費低。但房客在支付命令送達後 20 日的不變期間內若提出異議，房東聲請支付命令就會視為提起訴訟。
• 直接起訴請求損害賠償：適合金額較高、或房客已明白表示拒付的情形。房東必須提出估價單或金額計算依據、點交紀錄、屋況照片（承租前、後）與錄影等證據。

時效2年是最容易被忽略的問題。民法第 456 條第 1 項規定，出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權，因 2 年間不行使而消滅，這 2 年自房東（出租人）收回房屋時起算。「消滅時效」的意思是，時間過了房客就可以合法拒絕給付。因為從房子收回來以後就開始計算2年時效，如果房東拖延超過 2 年才主張，房客只要提出時效抗辯，房東就無法請求了。

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貳、房東請求「回復原狀」是否合理

租約中的「回復原狀」是回到正常使用下的應有狀態，不是全新狀態。油漆老化屬自然損耗不必賠；鑽孔、塗鴉、嚴重污損屬人為毀損，房客要負責。

承租人在租屋的時候應當要以善良管理人的原則來保管租賃物，若不繼續承租的時候，亦應將租賃物（房屋）「回復原狀」。

承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，但民法第 432 條第 1 項但書明文排除了「依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益」導致的毀損，也就是依據自然方法（正常一般人的使用方法）使用導致的「自然損耗」或「折舊」，即無須回復原狀。

換句話說，如果房東要求房客應該「回復原狀」，不得要求回復到未曾使用的「原有狀態」，而是回復到一般正常自然使用下的「應有狀態」，除非租賃契約另有約定，否則房東若要求重新粉刷牆壁油漆、換全新燈泡、金屬除鏽等，都是過於「強人所難」的要求，承租人可以拒絕。

但若非自然使用會有的應有狀態，常見如：在牆壁鑽孔、白牆上大面積的塗鴉、木製地板嚴重污損、紗窗大片破洞、沙發皮破損等，並非一般人正常使用之結果，房東仍可要求修補或回復原狀，房客（承租人）不得拒絕。

下表整理常見屋況的歸類方式，退租點交時可以逐項對照：

屋況情形	常見例子	房客是否須負責	主要依據
自然損耗與折舊	牆面油漆隨時間變色剝落、門鎖五金正常磨損	否	民法第 432 條第 1 項但書
正常使用的必要痕跡	家具擺放造成的輕微壓痕、木製門片磨損、牆壁或家具因使用年久而泛黃	原則上否，仍須視個案使用程度而定	民法第 432 條第 1 項但書
人為毀損或污損	牆面大面積塗鴉、木地板嚴重污損、紗窗大片破洞、寵物排泄物未清理、抽菸或煙燻導致白牆烏黑泛黃	是	民法第 432 條第 2 項
未盡清潔與保管	遺留大量雜物未清空、廚房衛浴長期未清潔而累積烏黑油垢、寵物或抽菸惡臭難以消散	是	民法第 432 條第 1 項、第 455 條
未經同意的室內裝修	敲除隔間、變更房屋結構、增設固定工作物	是，且須負擔回復費用	民法第 431 條第 2 項、第 432 條第 2 項

裝潢的部分，契約怎麼寫特別關鍵，房客裝潢前建議和房東再次確認日後返還時是否需回復原狀，還是房東願保留裝潢。住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第 10 點第 1 項要求承租人有室內裝修需要時，應經出租人同意並依相關法令辦理，且不得損害原有建築結構之安全；同點第 3 項則要求契約就返還時的處理方式，可選擇勾選「負責回復原狀」、「現況返還」或其他約定。簽約時如果勾了「現況返還」，也就是依據退租時的現況直接返還，退租時房東就不能再要求拆除及回復原狀；如果勾了「負責回復原狀」，房客就要拆除裝潢，回復為未裝潢之原樣。

因此，建議房東（出租人）、房客（承租人）在締結租賃契約時，雙方都應該就房屋現況拍照存證，對雙方都較有保障，進行裝潢前也再次和房東確認日後是否需回復原狀（最好有文字記錄）。此外，如果房客（承租人）自然使用下，發生的折舊或損耗，例如天花板油漆剝落等，建議立即拍照存證、告知房東，避免遷離時衍生爭議。

點交返還房屋當天，建議按下列順序處理，這些紀錄日後就是爭議時的主要證據：

• 雙方到場會同點交，逐處拍照與錄影，如果可以呈現當日日期或報紙會更好。
• 把當天發現有爭議的項目當場寫進點交紀錄，雙方各執一份並簽名，不要只用口頭確認。
• 房東如要從押金扣款，逐項列出項目、金額與依據，請房客簽認；房客不同意的項目也一併註明。
• 修復費用取得書面估價單或發票，不要僅以口頭報價主張金額，若雙方已經就修復費用金額達成共識，同意特定金額而無須估價單，也需雙方簽名確認。

若你還是不知道和解書、調解書怎麼寫，也可以請房屋糾紛律師代寫，另外在這一篇文章也有分享到關於存證信函的寫法，你也可以參考看看：

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參、租屋回復原狀相關案例

三則案例的共同判準是區辨自然耗損與人為毀損。房東請求回復原狀費用，須先就損害存在與修復金額的必要性舉證，法院才能判斷請求是否有理。

以下 3 則判決分別涵蓋店面與住宅、住家與商用，可供大致了解法院可能會有的判斷。應注意判決只拘束該案當事人，個案事實不同，結論也會不同，並非保證不同案子會有相同結果，且並非本事務所承辦之案件，歡迎可就類似爭議與楊蕙謙律師洽談。

（一）案例一：房東得否請求房客給付重新油漆費用？

判決字號：臺灣新竹地方法院 110 年度竹簡字第 244 號民事判決

發生什麼事

房客承租新竹一處 2 樓房屋經營 KTV，月租 19,500 元，押租金一個月 19,500 元，租期自 106 年 10 月 1 日至 109 年 9 月 30 日。109 年 1 月間因深夜營業遭鄰居檢舉而無法繼續營業，同月底把鑰匙還給房東。房東起訴請求積欠之水電費 3,500 元、積欠之租金 45,500 元，以及玻璃 38,400 元、油漆 26,750 元、招牌拆除費 5,000 元，合計 119,150 元。

法院怎麼判

法院認為：

承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即應容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物。又依國內一般之房屋租賃實務，習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務。而所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，固係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。

出租人既以租賃物提供使用而收取租金利益，即應有保持合於約定使用、收益之狀態之義務，若租賃物於正常使用下，發生不合於使用收益之狀態，原則上應由出租人負擔修繕費用，不能要求承租人負責修繕，因此在租約終止時，承租人所應回復原狀之範圍，即不包含本應由出租人負責修繕之範圍，況且，房屋及附屬設備、裝潢、傢俱隨著時間之經過及日常生活之使用，本即有折舊及自然耗損之問題，是以承租人之回復原狀義務，並非租賃物之原來狀態，而係應有狀態，應將簽約後因時間或使用之變動情況考慮在內。

• 欠租與水電費部分，房東只提出租約，沒有提出任何能證明房客積欠的證據，法院認為被告無須返還。
• 回復原狀部分，法院認為：「因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面、油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物至出租時未經使用之狀態，與承租人依租賃契約得使用收益租賃物之本質有違，亦非法律所保護出租人之權利。」
• 估價單頂多能證明房東找過廠商估價，房東沒有記載玻璃、油漆估價金額所對應之範圍，也沒有提出現況照片等證據，不足以證明房客承租後房屋確有修繕或施工的必要。
• 房東對於出租當時的屋況沒有舉證，無法證明是因為房客承租造成的損害，法院認為房客不需賠償回復原狀之費用。

最值得注意的一點

這件租約其實明白約定房客改裝設施須經房東同意、返還房屋時應負責回復原狀。但雖然租賃契約有約定，房東卻仍敗訴，原因就在於舉證，房東必須證明請求的金額確實是房客承租期間發生的，而且金額是合理的，否則仍難請求費用。

你可以怎麼做

房東要請求回復原狀費用，估價單必須逐項寫明位置、範圍與單價，並且要有出租當時的屋況證據可以對照。房客收到房東的賠償請求時，也應該要求房東提出房屋出租當時的屋況照片，與請求費用之依據或估價單，避免遭到房東請求過高而不合理的賠償費用。

（二）案例二：房東請求清潔費用是否合理？

判決字號：臺灣高等法院高雄分院 109 年度上易字第 110 號民事判決

發生什麼事

一家公司向房東承租高雄一棟 4 層樓建物，供外派員工住宿，月租 18,000 元，從 98 年 9 月租到 107 年 9 月，整整 9 年。房屋於 82 年完工，點交當時已有約 25 年屋齡。點交後房東主張多處污損，請求修繕與清潔費用等共 564,000 元，另外還請求鑰匙遲還與洗衣機未搬走期間相當於租金的損害，以及精神慰撫金。

法院怎麼判

二審逐項核算後，認定房客應賠 179,423 元，扣掉房東尚未返還的押金 36,000 元，實際應給付 143,423 元。

法院認為：對於租賃物之保管，應視租賃物之內容、種類與性質而定，其可能包括對於租賃物之保護、管理、清潔之維持與必要之保養（例如對於承租房屋之必要打掃與垃圾清運、逢豪雨或颱風時，應關閉可能吹進風雨之窗戶等）。

針對房東的請求，法院逐項准駁如下表：

請求項目	房東請求	法院准許	理由摘要
冰箱清潔費	4,500 元	425 元	法院現場勘驗確認冰箱有油汙待清理，房客應賠償；但參考居家清潔 4 小時 1,700 元的行情，以清潔 1 小時計算合理之清潔費用。（註：不同案件可能會有不同損害狀況，是否賠償應視損害程度及原因而定）
冷氣窗口玻璃片	2,500 元	2,500 元	房客自行拆除後未回復原狀，故應賠償。
三樓浴室重建（浴缸破損、磁磚脫落等）	76,293 元	0 元	浴缸為玻璃纖維材質、已使用約 16 年，正常踩踏破損屬房東之修繕範圍；門檻磁磚使用約 25 年脫落，屬正常使用範圍，並非房客故意過失而致損壞；燈管為消耗品，正常使用數年而不亮亦屬正常；馬桶有汙垢但可清潔後仍可使用，不用換新馬桶。
四樓窗簾	4,450 元	769 元	窗簾破損與佚失確實可歸責房客，但一般動產之耐用年數 10 年已過，以 1/10 殘值計算賠償金額。
頂樓漏水與樓梯間壁癌	292,700 元	146,350 元	房客明知漏水卻未通知房東，任由損害擴大，應負賠償責任；但房東本身就應針對房屋損害而負責修繕，房東卻接獲里長通知後數年都未去確認，雙方與有過失，責任各半。
居家清潔	27,300 元	27,200 元	依法院勘驗確認之髒污程度，確實是房客未進清潔維護之責；故房客應依清潔公司報價單賠償。
四樓馬桶	2,179 元	2,179 元	馬桶黃垢是長期未清洗累積而致無法使用，是房客未清潔維護之原因，故零件折舊後殘值 579 元加安裝費 1,600 元，應由房客賠償。
燈泡與燈管	2,414 元	0 元	一般燈泡燈管壽命僅數年，9 年租期內必然逾使用年限，屬物之性質使然，房客不用賠償。
鑰匙遲還之相當租金	200,400 元	0 元	持有鑰匙與占有房屋是兩件事，點交後房客已無房屋之事實上管領力，房客並未繼續占用房屋。
洗衣機未搬離之相當租金	40,200 元	0 元	契約約定遷出時留置物視為廢棄物，房東本得自行處理，房客並未繼續占用房屋。
精神慰撫金	50,000 元	0 元	房客提告請求返還押金是訴訟權的行使，並無不法，房東不可主張精神慰撫金。

這則案例的 3 個重點

• 應注意的是，若有動產必須賠償，若物品並非全新，可能會計算「折舊」，也就是經過相當期間所剩餘的殘值。例如窗簾與馬桶都是先扣折舊再算殘值，不是房東換新花費多少，房客就必須賠多少。但有些項目不需計算折舊，例如清潔費用的工資，或是磁磚換新、粉刷油漆，亦無需計算折舊。
• 自然使用造成的耗損不是房客賠償範圍。例如浴缸材質導致正常使用也會脆化、門檻磁磚因使用年限較長而脫落、燈管不亮等，法院都歸為屋齡與物的性質使然。
• 房東自己也可能有過失而影響賠償費用。例如頂樓漏水這一項，房東因為知情卻長期未處理，賠償金額直接被砍一半；同時，房客也有即時告知房屋漏水的義務，這是雙方都要特別注意的。

你可以怎麼做

房東若請求清潔費，最好有出租當時的現況照片或錄影，以及點交當日的照片或錄影，以及清潔公司的正式報價單，項目要能對應到實際髒污的位置，且必須是一般使用不會造成、確實是房客怠於清潔導致的髒污，才有可能請求賠償。房客則可以就賠償範圍、髒污或損壞原因、價格合理性與折舊逐項爭執，並檢查其中有沒有本來就該由房東負責修繕的部分。

（本件判決僅拘束該案當事人；本件租賃標的雖為住宿使用，但承租人為公司，與一般個人承租的住宅租賃在契約適用上仍有差異。）

（三）案例三：承租人敲除隔間、打通店面，是否要回復原狀？

判決字號：臺灣高等法院 92 年度上易字第 1044 號民事判決

發生什麼事

一家連鎖超商公司自 82 年起承租台中兩間相鄰的 1 樓房屋開設便利商店，87 年續約，90 年 3 月租期屆滿後返還。承租之初，公司為了取得足夠的營業空間，把原本支撐屋架棟樑與樓板的牆面打除，改用簡易鐵柱支撐。經建築師公會鑑定，認定原有構造已遭破壞，部分改以簡陋鋼管及角鋼替代，有危險之虞，房東請求房客賠償補強修復費用。

法院怎麼判

關於房東請求賠償裝潢造成建物的損害，法院認定如下：

• 依雙方租約之約定，房東無條件同意房客進行裝潢，法院認為依據便利商店的營業型態，兩間店面打通且裝設透明玻璃牆，實屬正常。且其中一名房東住在樓上，出入時已能看見改裝事實，並未提出反對。
• 法院認為雖然可以裝潢及打通，但前提是不可以破壞房屋安全性，如果是破壞建物整體結構安全之拆除隔間牆行為，並非民法第432條規定之「依約定方法或物之性質使用」，房客仍應負責。

另外兩點很實用

• 房東另外請求的鑑定費 4 萬元，法院並未准許。理由是這筆錢是房東在提告前，為了盡自己的舉證責任而自行支出，不是房客的行為直接造成的損害，也不是在訴訟程序中，法院指揮而進行之鑑定，所以不是訴訟費用。但如果是在訴訟中請求鑑定，就有機會爭取為訴訟費用，由法院依據最後雙方勝敗比例而各自負擔一定比例費用。
• 房客主張以房東尚未退還的保證金 21 萬元抵銷，法院准許，所以最後房客實際給付的金額大幅縮水。這也印證前面說的：押金不是賠償上限，但可以在結算時相互抵銷。

你可以怎麼做

如果要作裝潢，尤其是涉及隔間、梁柱、樓板的施工，一定要拿到房東的書面同意，並把返還時是拆除裝潢還是現況返還一併寫進契約。房東這一方也要注意，求償的時效是從收回房屋那天起算 2 年，聲請支付命令或起訴都能中斷時效，不必等到證據蒐集得完美無缺才行動，避免時效超過就無法再請求了。

（本件租賃標的為營業使用，不適用租賃住宅市場發展及管理條例與住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項。）

常見問題

Q1、房客造成的損壞，押金可以直接扣嗎？

可以，但要有依據。租賃住宅市場發展及管理條例第 7 條第 2 項明定，出租人應於契約消滅、承租人返還住宅並清償債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。建議在點交時逐項列出扣款項目、金額與理由並請房客簽認，屬於自然損耗的項目不得列入，否則事後容易被認定扣款無據。

Q2、押金不夠賠，房東可以再向房客要嗎？

可以。住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第 12 點第 4 項明定，承租人應賠償之金額得由押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之金額。押金是擔保，不是賠償上限。但房東仍須就損害的存在、修復的必要性與金額負舉證責任，不能只憑一份自行開立的估價單就要求全額給付。

Q3、房東事後才發現損壞，還來得及求償嗎？

首先要先看時效有無超過。民法第 456 條第 1 項規定，出租人就租賃物所受損害對承租人的賠償請求權，因 2 年間不行使而消滅，同條第 2 項並明定自出租人收回租賃物時起算。所以房子收回來的那天就開始計時，超過 2 年才主張，房客可以提出時效抗辯拒絕給付。發現損壞後應儘速以存證信函或起訴方式主張。

如果點交當時雙方都已經確認房屋及各項家具沒有損壞，事後房東才提出有損害情形需要賠償，就會衍生爭議，房客可能會主張點交當天已經雙方確認，事後才發現的損壞與房客無關，因此房東要簽名確認並無損壞時，必須再三小心，最好每項電器、家具及設備都測試可以正常使用，否則若已經簽名同意卻又事後反悔，房東未必站得住腳。

Q4、房東要求整屋重新油漆，一定要照做嗎？

不一定。民法第 432 條第 1 項但書把依約定方法或依租賃物性質使用所生的變更或毀損排除在賠償責任之外，牆面油漆隨時間老化、泛黃或小部分剝落，屬於自然損耗。除非契約另有約定，或牆面有大面積塗鴉、嚴重髒污、煙燻痕跡、多處鑽洞及鑿牆等人為毀損，人為毀損的部分房客仍需負責修補或賠償。

Q5、房客裝潢過的地方，退租時一定要拆掉嗎？

看契約怎麼約定。住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第 10 點第 3 項，要求契約就室內裝修的返還方式勾選「負責回復原狀」、「現況返還」或其他約定。如果勾選「回復原狀」就要拆除還原，勾選「現況返還」則不必拆。若未約定且裝修未經房東同意，房東通常可以請求回復原狀，或請求賠償拆除與修復的費用。因此，建議裝潢前和點交返還前，都需要和房東再次確認，並留下證據，避免因此衍生糾紛。

國內租屋人口眾多，租屋糾紛亦屢見不鮮，謹慎處理才能保障屋主及房客雙方權益，使不動產發揮最大程度的利用價值。就個案的回復原狀範圍與求償方式有疑問時，建議先蒐集屋況證據並釐清契約約定，再洽詢不動產糾紛律師協助評估。

至於常見的房屋糾紛有哪些？又應該要怎麼處理？您可能會可以參考一下這篇文章分享：房屋糾紛怎麼辦？這篇一次告訴你4種解決管道

楊蕙謙律師提醒

回復原狀的爭議，勝負多半決定在證據，尤其是房客經常會主張部分損壞是承租時就已存在，房東則會主張是房客不正常使用導致，因此，建議最剛開始承租時，就要拍照或錄影存證，點交當時也必須拍照或錄影，若有扣款之項目，亦應以書面列明並請對方簽認。承租期間如果有任何裝潢需要，或是房屋家具或設備損壞，都要即時通知房東，避免點交時才反映會有爭議。押金不足以彌補損害時，房東仍可另行求償，但要留意收回房屋起算 2 年的時效。涉及結構變更或金額較高者，建議先諮詢律師評估後再行動。

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免責聲明

本文為一般性法律資訊之整理，非針對個案所出具之法律意見，亦不構成任何結果之保證。個案的權利義務仍須依實際事實、契約約定與當時有效之法令認定，如有具體爭議，建議洽詢律師評估後再行處理。