為什麼會需要土地法第34條之1？該如何處分共有土地？多數決又該怎麼算？土地法34-1條是多數共有人在處分不動產物權時，經常遇到的土地糾紛問題，在兼顧各個共有人的權益和增進共有土地經濟利用價值的平衡下，制定了這條關於共有土地、建物的規定。律師 5 分鐘帶你來了解什麼是土地共有。
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什麼是共有土地？
在討論土地法34-1條之前，我們首先需要知道土地共有的概念是什麼，土地共有指的就是很多人（共有人）共同享有同一片土地（共有物）的所有權。
雖然共享土地的所有權，但每個人就自己所擁有的部分比例明確，可以自由處分自己的應有部分（持份），不過民法認為，在需要「處份、變更」整個共有物、或對共有物「設定負擔」時，應該要得到全體共有人的同意。
各共有人，得自由處分其應有部分。
共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。
但是，若共有的土地已被長年閒置，當有共有人想賣掉土地，讓土地能被更有效的利用，卻卡在民法的規定，因為其他共有人的拒絕，甚至可能發生找不到共有人的狀況，讓土地處在一個動彈不得的情形，實則浪費了土地的資源。
土地法34-1條的目的是什麼？
為了避免上述土地被浪費的窘境，因此制定了土地法第34條之1，土地的資源在現今相當稀少，為了促進共有土地或建物的利用，同時減少共有人間的紛爭。
如果同一土地上有很多共有人，對於土地的利用及處分，都要經過全體共有人的同意才能進行的話，無疑會耗費非常多時間。
通常買方在進行土地買賣的時候，一定會希望購買到整塊土地來做開發，而非只有其中一個共有人的應有部分而已，所以若沒有這條關於土地法的特別規定，就會被民法需要得到全體共有人的同意，才能對土地進行買賣的規定給綁住，讓土地的利用陷於僵局。
處分行為有哪些？
共有物是全體共有人應有部分的集合，因此當共有人要處分整個共有物的時候，就一定會影響到其他共有人的應有部分，所以各別共有人並不能任意自行處分整個共有物。
共有土地的處分行為，一般指的是法律上處分，比如移轉所有權及有償讓與的行為（不包含信託、分割、設定抵押權），最常見的就是共有土地或建物的買賣。
民法上規定，共有土地的處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，但
實際上要進行還是有難度，為了增進經濟的發展，盡可能的讓土地被有效利用，所以土地法以多數決的方式，取代民法需要全體同意才能夠處分共有土地的這個規定。
多數決怎麼算？
土地法第 34 條之 1 第 1 項，條文有明定：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
也就是說，當有共有人想要處分、變更共有土地或對土地設定地上權、農育權、不動產役權或典權於時，應該要得到超過一半的共有人同意，並且這些共有人持有土地的應有部分，合計後超過整個土地的一半，才能不經全體共有人的同意，對共有土地進行處分、變更或設定地上權、農育權、不動產役權或典權。
另一種狀況規定在但書，就是共有人（可能是少部分的共有人，或者是一位共有人）的土地應有部份加起來超過三分之二（剛剛好不行！要超過三分之二才符合），就能不計人數必須過半的限制，自行處分整塊共有地。
雖然對於不同意的共有人來說，這條規定可能略顯霸道，畢竟以「少數服從多數」來決定是否處分共有土地，可能還是無法符合所有共有人的權益，不過從經濟價值的層面上來看，促進土地及建築的有效利用，亦能夠幫助社會經濟的發展。
土地法34-1條常見問題
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