對於許多初次投入房地產的民眾，房地合一稅是個相當陌生的名詞，這到底是什麼呢？民國 110 年修法的又修改了什麼？跟土地糾紛之間又有什麼關聯性？今天就讓土地糾紛律師帶您一次看清楚！
目錄
房地合一稅是什麼？
就是一種所得稅，那為什麼會有第二種名字呢？接下來這個篇章土地糾紛律師將要用淺顯易懂的文字來為你解說。
對於出售房屋及土地之屋主課徵的「所得稅」，也就是將「房屋」及「土地」合併後的實際總價格（交易總價），扣除當時實際取得成本（購買總價）後，若出賣人因此獲利，即以獲利部分為課徵對象。換言之，本質上是一種所得稅，係針對買入房地產後再賣出而獲利，國家就獲利部分為稅基的所得稅。
既然是所得稅，為何要稱為「房地合一稅」？是因為在民國105年修法前，我國稅制是將土地、建物分開計稅，若是土地交易而獲利，就按土地公告現值課徵「 土地增值稅」 ；若是房屋交易而獲利，則是按實價課徵「所得稅」。合一稅，則是將兩者合併課稅，並自 105 年 1 月 1 日開始實施。
合一稅2.0，則是在110年7月1日，針對原有的版本（下稱1.0）進行改革和調整，以下我們將一起介紹兩種版本究竟有何差異。
土地糾紛律師處理過許多與房屋糾紛有關的案件，像是催告方式、存證信函這樣專業的知識，都會透過律師專欄的文章與你分享。
房地合一稅的課稅範圍
一、1.0
課稅範圍，係針對105年1月1日起交易下列房屋、土地者（必須房屋、土地皆有符合）：
- 105年1月1日以後取得。
- 103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內（繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算）。
- 105年1月1日起取得以「設定地上權」方式之房屋使用權，其交易視同房屋交易。
二、2.0
修法後，增加了2種交易型態也列入課稅範圍：
- 交易預售屋及其坐落基地。
- 交易持股（或出資額）過半數營利事業的股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）價值有50%以上是由我國境內房地產構成。
因房市預售屋交易量持續增長，故 2.0 版本增加第 1 點交易型態，大眾較能理解。而第 2 點，則是為了避免以公司股份交易掩蓋房地產交易之事實。
舉例而言，假設某甲想要將房屋賣給某乙，為了避稅，就先設立 A 公司，讓 A 公司持有該房屋，再將 A 公司全部股份轉讓給某乙，某乙成了 A 公司董事長，也就取得 A 公司名下的房屋，進而達到交易房屋的目的。因此，增加此二種交易型態，減少避稅情形，健全房市交易。
另外，你知道存證信函怎麼寫嗎？在處理相關的土地糾紛問題的時候可能可以派上用場，若是你在撰寫上有疑問，不知道要如何著手開始寫的話，也是可以尋求土地糾紛律師的協助唷。
試算
了解稅制及稅費，都離不開「稅基」及「稅率」。如前所述，是針對出售房地產獲利部分之稅制，所以稅基主要是： 「房地收入－買入成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額」。
其中針對「依土地稅法計算之土地漲價總數額」，2.0 也增加了減除上限，簡單說就是設置「土地漲價總數額」的上限。
而稅率則是最重要的部分，即針對稅率部分，做了兩個重帶調整：
其一，延長高稅率的持有期間，也就是持有期間越長（至少2年以上），稅率越少，避免取得不動產後迅速拋售。
其二，法人比照個人課稅，避免個人藉由設立公司來避稅。
現在財政部也有推出線上試算服務，進入財政部官網即可針對房地產交易事件進行試算，就可知道到底要繳多少囉！
點我進入：房地交易案件試算
除了合一稅的問題之外，身為房東的你可能也會遇到房屋租賃糾紛的問題，當你遇到房客欠繳房租的時候怎麼辦？租約到期但房客不想搬離怎麼辦？房東押金可以收超過 2 個月嗎？…等諸如此類的問題，都可以透過土地糾紛律師的協助，來為你解決這些問題。
優惠稅率
自用住宅免稅優惠，必須滿足三個條件
更改後的版本，也不全是設置限制，還是保留了「自用住宅免稅優惠」，且必須滿足以下三個條件：
一、個人、配偶或未成年子女設有戶籍
二、持有並居住連續滿 6 年，且無做為出租與營業使用
三、6年內適用1次減免優惠為限
另外如果是在2年內買屋、賣屋，無論是「先買後賣」或「先賣後買」，只要買屋及賣屋之間的時間間隔在 2 年以內（以完成移轉登記當日為準），便可以申請「重購退稅」，避免稅制負擔過重。
免徵
七種「非自願交易房地」的情境
除了前述優惠外，也有七種「非自願交易房地」的情境可以排除適用房地合一稅 2.0，避免對民眾限制過苛：
一、因調職或符合法規所定非自願離職情事。
二、遭他人越界建屋。
三、依法遭強制執行。
四、因重大疾病或意外需支付醫藥費。
五、取得通常保護令為躲避家暴相對人。
六、未經同意遭他共有人出售共有部分房地。
七、無力清償繼承房地所擔保之金融機構抵押貸款。
如果「個人」遇到以上7 種情境，就可以排除，避免負擔過重。
至於「營利事業」也有下列 4 種的免稅情境：
一、遭他人越界建屋
二、依法遭強制執行
三、未經同意遭其他共有人出售房地持分
四、金融機構行使抵押權取得不動產、行使質權取得特定公司股份後，依銀行法第 76 條相關規定要求處分財產
申報時機
申報時點你不能不知道！
最後提醒大家申報時點，通常是在所有權移轉登記日之隔日起算30日，另可依據交易型態詳細區分如下：
一、一般成屋交易
房地完成所有權移轉登記日的隔天起算 30 日內
二、申報使用權房屋交易
房屋使用權交易日的隔天起算 30 日內
三、申報預售屋交易
預售屋及其坐落基地交易日的隔天起算 30 日內
四、申報股權交易
符合視為房地交易的股份或出資額交易日的隔天起算 30 日內申報
最後提醒各位民眾或投資人，不論是 1.0 或 2.0，並不是一定要有獲利才要報稅。不論交易是否獲利或虧損，都要在移轉登記日後的 30 日內申報。如果沒有在這些期限內申報，可能會遭稅捐機關課予罰鍰，所以一定要注意申報時間喔！
相關的申報問題，都可由最優質的不動產糾紛律師團隊來協助您解決問題，讓您不再為申報感到困擾。
至於常見的房屋糾紛有哪些？又應該要怎麼處理？您可能會可以參考一下這篇文章分享：房屋糾紛怎麼辦？這篇一次告訴你4種解決管道
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