遇到房屋租賃糾紛怎麼辦?常見的5大問題一次看!

房屋租賃糾紛

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常見的房屋租賃糾紛有哪些?你知道這也算是土地糾紛的一種嗎?身為房東應該注意的房屋租賃 5 大問題,例如:房客欠繳房租、租約到期房客拒絕搬家、租約到期續約問題、押金可否超過 2 個月…等,今天就讓擁有多年實戰經驗的房屋糾紛律師帶您一次看清楚!

壹、房客欠繳房租怎麼辦?

土地法第 100 條第 3 款規定,房東需先將房客欠繳的房租以押金扣抵,押金扣抵後仍積欠房租達2個月,才可以收回房屋。

如果押金收取 2 個月,則房客總計積欠房租達 4 個月時,房東即可以寄發存證信函催告;且房客仍拒絕繳納房租,房東才可以提起訴訟催討租金。

提起訴訟前,建議房東可以先聲請支付命令,不用等法官開庭審理,法官即會寄發支付命令要求對方付款,如果對方沒有異議,您即可以持支付命令向法院聲請強制執行,扣押對方財產以清償積欠的租金。如果對方異議,則案件進入民事訴訟,會由法官開庭審理並為判決。

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詳細的催討方式,詳見本網站「欠繳房屋怎麼討回?同場加碼催告存證信函範例免費告訴你!

貳、租約到期不想續約,但房客不願搬離怎麼辦?

依民法第455條前段規定:「承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。」因此,倘若房東與房客之租約已經到期,房客即應依約搬離。

如前所述,如果房客於租約到期仍拒絕搬遷,房東可提起遷讓房屋訴訟,訴請房客遷離並將房屋返還所有權人。

獲得勝訴判決後,即可向法院聲請強制執行,強制要求所有權人搬遷,如果仍有家具遺留於屋內,可先移置倉庫保管,並要求房客支付保管費用。

對了,在這一篇文章也有分享到關於存證信函的寫法,在處理相關的房屋糾紛問題的時候可能可以派上用場,你也可以參考看看:

房屋糾紛存證信函怎麼寫?律師教你存證信函的書寫 10 大重點
房屋租賃糾紛有哪些?

參、房東押金可以收超過2個月嗎?

所謂押金,又稱押租金,主要目的在於擔保承租人履行租賃債務,故租賃關係消滅後,承租人如有欠租、損害賠償情形時,押金即發生當然抵充之效力,也較是可以優先以押金扣抵欠繳的租金

最高法院 104 年度台上字第 1569 號判決意旨參照。

依據土地法第 99 條規定:「前條擔保之金額,不得超過二個月房屋租金之總額。」、「已交付之擔保金,超過前項限度者,承租人得以超過之部份抵付房租。」

因此,房東如果收取押金超過2個月,房客可以要求超過部分扣抵應繳納的房租,房東不得拒絕。但須由房客向房東告知此要求,並非自動發生扣抵效果。

肆、租期到期後,沒有續約或換約,房客續住會有何效果?

依民法第451條規定:

「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」

如果租約到期而房客沒有搬走,且房東也沒有表示反對,則依民法第 451 條雙方會成立「不定期租賃契約」,也就是沒有約定期限的租賃關係。

「不定期租賃契約」對房東而言,會使房東收回房屋之難度遽增,必須符合土地法第100條所定的情形,才可收回房屋。土地法第 100 條規定:出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

伍、房屋租賃糾紛之五:如何避免變成不定期租賃契約

如前所述,如果租賃契約變成「不定期租賃契約」,對房東而言相當不利。因此,如果想避免上述情形,可在簽訂租約時加註:「租賃期限屆滿,租賃關係即為消滅,非經雙方以書面更新租賃期限,視為未續約

承租人應於租約期滿時返還房屋,逾期未返還房屋時,承租人應負損害賠償及違約責任,並不得為民法第451條之主張或異議。」較能確保房東權益。

此外,租約即將到期時,房東應先向房客確認是否續約,或者先以存證信函表示不同意續約。若發生租約到期而房客仍未搬遷情形,房東應立即以存證信函表示反對,並要求房客限期遷出,避免租賃關係變成不定期租賃契約。

如果真的進入不定期租賃契約,房東要如何收回房屋?如果房客均無其他違約情形,則較常見的是主張土地法第 100 條第 1 款規定,「房東收回自住或重新建築時」,也就是主張房東要收回來自己居住或另有經營規劃。而法院多會以房東名下是否「僅」有這一棟房屋可為居住,或是否有營業規劃(如設計圖、開業計畫等),作為房東得否收回房屋之參考依據。

關於如何撰寫存證信函,可參考本網站:「 房屋糾紛存證信函怎麼寫?律師教你存證信函的書寫 10 大重點! 」,了解怎麼撰寫存證信函!

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至於常見的房屋糾紛有哪些?又應該要怎麼處理?您可能會可以參考一下這篇文章分享:房屋糾紛怎麼辦?這篇一次告訴你 4 種解決管道

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參考資料

立法院 – 土地法不動產糾紛調處適用對象及其效力問題之研析

中華民國內政部地政司:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/index

內政部不動產資訊平台:https://pip.moi.gov.tw/V3/Default.aspx

台北市政府地政局:https://epaper.land.gov.taipei/

新北市政府地政局:https://www.land.ntpc.gov.tw/Default.aspx

桃園市政府地政局:https://land.tycg.gov.tw/index.jsp

新竹縣政府地政處:https://land.hsinchu.gov.tw

苗栗縣政府地政處:https://www.miaoli.gov.tw/land/

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楊蕙謙律師

楊蕙謙律師具臺灣大學法學士、
成功大學法學碩士資格,
現為建權國際商務法律事務所主持律師

擅長領域為行政訴訟、土地及不動產事
件、工程事件、建築及都市計畫事件、一般民事、家事、刑事訴訟等。

楊蕙謙律師曾代理政府機關辦理多項民事、行政訴訟事件,其中不乏社會矚目之爭議案件,

例如芝山岩景觀管制都市計畫事件、美河市案、大彎北案、台肥新村都市更新案等。

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