大樓管理費通常是用來維持整棟大樓的內部運作,包括社區大樓的清潔、雇用保全人員的支出、公共設施的管理和維護等,若是住戶遲遲不繳管理費,可能對於社區的運作會造成麻煩。為了維持社區大樓的居住品質,住戶們應該要了解:誰可以收取管理費?如果不繳管理費會面臨什麼法律責任?
目錄
壹、大樓管理費由誰來收?
公寓大廈管理條例第 10 條第 2 項規定:共用部分的修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。
一、管理負責人
大樓若未成立管理委員會,由區分所有權人推選住戶一人,依規定負責管理公寓大廈事務的人。
二、管理委員會
由大樓的區分所有權人選任幾位住戶為管理委員,為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,所組成的管委會。
一般來說,區分所有權人會舉行「區分所有權人會議」,選出管理委員會(下稱管委會)的成員,來決定關於社區大樓內部管理和住戶費用支出的相關規定,這類由住戶經常性(通常是按月份)支出的費用,也就是我們常聽到的「管理費」。
管理費作為對社區大樓的必要支出,原則上由住戶共同負擔。例外的情形規定在同條但書:若修繕責任是可歸責於區分所有權人或其他住戶,那麼就由該區分所有權人或住戶負責,而非使用管理費來做修繕。另外,除了法律規定,如果社區有自訂規約,就依社區自己訂定的規約來執行。
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貳、可以不繳管理費嗎?
答案是:不行!區分所有權人開會決議後,關於管理費的相關規定若有公告在社區,效力就會及於所有住戶,並不會因為沒有直接告知住戶而不用繳納。
因此逾期未繳管理費,等同未遵守「公寓大廈管理條例」第 10 條,管理費應由全體住戶共同負擔的規定,管委會可以先以口頭或書面通知提醒住戶,若還是沒繳,管委會可能就會透過寄發存證信函,甚至提起訴訟來要求住戶繳交管理費。
參、管委會如何催告管理費?
依公寓大廈管理條例第 21 條規定,若區分所有權人或住戶積欠應繳的管理費,超過「兩期」或達相當金額,經過了相當期間的催告仍然不給付的話,管委會得訴請法院,命該住戶給付應繳的金額及遲延利息。
第21條規定所說的催告,可以用書面的方式來通知,只要以管委會的名義向逾期未繳納的住戶寄發催繳通知書,通知住戶在期限內補足未繳的管理費及未繳管理費的法律責任;如果住戶還是不繳,就可以考慮寄發存證信函給該住戶,並向法院聲請支付命令,以強制執行的方式讓住戶支付社區大樓的管理費。
又依公寓大廈管理條例 第 22 條第 1 項第 1 款,如未繳管理費之住戶,經強制執行後再度積欠的金額達到區分所有權總價百分之一,由管委會要求繳納,但三個月內仍未繳納,管委會可以召開區分所有權人會議,並依決議結果訴請法院強制遲未繳納管理費的住戶遷離。
住戶如果沒有在判決確定、強制驅離後的三個月內賣掉房子並遷離的話,管委會就可以向法院聲請法拍,用拍賣所得來償還住戶未繳的管理費及其他費用,餘款則歸該名住戶所有。因此,請住戶務必注意不要拖欠管理費喔!各社區管委會如有遇到難以催討管理費的情形,也歡迎洽詢專業的不動產糾紛律師為您提供協助!
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