您也遇到租屋糾紛嗎?房東若是與房客成立「不定期租賃契約」,要如何收回房屋?如果房客遲未給付租金,能否收回房屋?有沒有比訴訟還要快的方式處理?土地糾紛律師分享2件近期勝訴案例,成功協助房東收回房屋!
目錄
壹、租屋糾紛案例一
一、租屋糾紛事實經過:
原告C女士主張十年前曾出租A房屋給H先生一家,因不諳法律,租約到期後未再另簽新約,導致租賃契約成為「不定期租賃契約」,且H先生一家每月按時繳租金,並未違約。
但因原告C女士有收回房屋之需求,故與本所律師討論並擬定訴訟策略,經過將近一年的訴訟後,順利取得勝訴判決,讓原告C女士收回房屋,並請求返還房屋前的租金及律師費(註:該案租賃契約已訂定關於律師費之給付條款,並非每件案件都可請求律師費,建議與律師討論評估)。
二、律師評析:如何合法終止「不定期租賃契約」
本案最困難的是如何合法終止「不定期租賃契約」?雖然民法第450條規定提前一個月通知即可終止不定期租賃契約,但若是租賃住宅,則依據土地法第100條規定,必須房客有違法或違反租約情形,或是證明房東「收回自住或重新建築」,才可合法終止租賃契約、收回房屋。因此,若是房客按期繳納租金,並未違反契約或違法,房東要收回房屋其實有一定困難。
因此,本案便由楊蕙謙律師與當事人討論後,提出足夠之事證及說明,證明房東確有收回自住之需求,並獲法官採納,順利協助原告C女士收回房屋!眼尖的律師亦發現契約中有約定索賠律師費的條款,並主動提醒可以請求被告給付律師費,並獲法官判決勝訴!
貳、租屋糾紛案例二
一、租屋糾紛事實經過:
原告J先生主張將B房屋出租給L女士,兩個月後即拖欠房租未付,經寄發存證信函仍無任何回音,J先生便委託本所律師起訴收回房屋。本所受委託後立即提出起訴,並經法院安排調解後,順利與L女士成立調解,省去繁瑣之訴訟程序後即取得執行名義。
二、律師評析:房客違約拒付房租,房東可起訴終止租約
房客違約拒付房租,房東可起訴終止租約、收回房屋,並追討積欠租金。
本件雖可利用訴訟處理,但在律師從中協調,雙方順利達成調解,使雙方在短短 2 個月內即取得相當於判決效力之調解筆錄,若房客未依期限搬遷,即可實施強制執行,以更快的方式達到收回房屋之效果。
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