在土地糾紛諮詢案件中,最常見的有哪4大類?需要準備哪些東西呢?

土地糾紛諮詢

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土地糾紛諮詢案例相當多元,常見的有:占用土地、越界建築、土地買賣糾紛、土地界址、共有土地分割、借名登記等。土地糾紛諮詢前,您可先準備土地登記謄本、地籍圖或照片、契約書、存證信函及對話紀錄等,讓LINE法律諮詢助你快速了解情況,並給您更妥適的建議。

土地糾紛諮詢要準備什麼?

遇到土地糾紛時,往往會需要找專業人士諮詢,但如果沒有準備好資料,律師無法知道具體情況,也沒辦法給您適當的建議,不只浪費時間,甚至因此判斷錯誤。因此,建議您必要的資料要一次準備齊全,才能進行有效的土地糾紛諮詢。

一、土地登記謄本

土地糾紛|土地訴訟|房屋糾紛|房屋訴訟

在土地糾紛諮詢時,最基本的資料就是「土地登記謄本」,上面會記載:土地地號、面積、土地公告現值、所有權人資訊、抵押權資訊等,把所有土地相關的重要資料都寫得一清二楚。

如果您面臨的土地糾紛是與建物有關,建議也可一併調閱「建物登記謄本」,資訊越齊全、資料越完整,律師也可以給您更好的諮詢建議。

「土地登記謄本」可以到任一個地政事務所調閱,只要告知地政人員土地地號,即可付費調閱。但如果您不是土地所有權人,調取的土地登記謄本即會在所有權人個人資料部分作隱蔽處理(例如:黃**,生日:*年*月*日)。 另外,如果您要調查該筆土地之前有哪些人經手?您可以調閱「土地異動索引」,就會顯示該筆土地先前曾經辦理過哪些異動?前手有哪些人?但如果您不是土地所有權人,姓名也會作隱私處理。

二、地籍圖

土地糾紛諮詢有許多類型案例,如果您面臨的是「土地分割」、「土地界址」、「巷道爭議」(如公用地役關係、既成道路)相關爭議,為了說明土地位置、界線及範圍,您可事先準備「地籍圖」來向律師說明。

而地籍圖應如何取得呢?

(一)地政事務所付費調閱。

(二)上網至「地籍圖資網路便民服務系統」,勾選左側地籍圖,並將畫面截圖下來。

三、現況照片、航照圖

土地糾紛諮詢律師因為無法即時到現場勘查,所以您可事先準備照片,尤其是您面臨的是「土地占用」、「越界建築」、「土地分割」等爭議,就需要先準備照片讓律師了解土地現況。

航照圖取得方式,一般在諮詢時可先用「Google地圖」功能中,選擇衛星圖像,並將畫面截圖下來即可。如果是在訴訟階段,您若需要比較清晰的航照圖,可至「農林航空測量所」購買清楚的航照圖。

此外,各地方政府近年亦陸續開發全功能的圖資系統,將地籍圖、航照圖、土地使用分區圖等整合在一起。例如,臺北市政府都市發展局委外開發的「臺北市歷史圖資展示系統」,即整合了地籍圖、航測影像(航照圖)、地形圖等各項功能,讓您可以直接將地籍圖和航測圖套繪在一起,可以更了解土地的使用情形。

土地糾紛諮詢案件-現況照片、航照圖

如果您涉及的爭議是「土地占用」、「越界建築」等情形,您需另外準備占用情形的照片,讓律師了解現況情形。如果您已經測量,也請務必要攜帶測量結果、複丈成果圖進行土地糾紛諮詢。

四、爭議相關文件(契約書、往來存證信函、對話紀錄等)

如果您涉及的是土地分割協議、土地買賣、土地租賃、土地分管契約、借名登記等爭議,請務必攜帶相關契約文件,例如:

  1. 分割協議書
  2. 遺囑
  3. 買賣契約書
  4. 租賃契約
  5. 分管契約
  6. 借名登記契約
  7. 合建契約等

如果雙方已經有存證信函律師函的往來,甚至已經有相關案件的法院判決書裁定書,也請一併帶來,並且按時間順序排好,讓律師快速了解爭議經過。 如果您與對方的協商過程有留下對話紀錄(如LINE上對話紀錄),您也可以截圖下來,標註日期列印出來,一併提供律師參考。

五、其他

土地糾紛諮詢案例中,有些特殊案件需要另外準備資料,例如「都市計畫」事件或涉及「土地使用分區」(如農地或山坡地),需另外準備「土地使用分區證明書」、「都市計畫書、都市計畫圖」等。

土地徵收事件、區段徵收事件,最好可先準備政府公告的「徵收公告、徵收計畫書」等文件。

都市更新事件,可先準備「都市更新事業計畫、權利變換計畫」等資料。

(遇到土地糾紛的時候應該怎麼辦呢?在這篇文章當中,土地糾紛律師教你怎麼做:土地糾紛怎麼辦? 常見的糾紛與解決的4個管道!

土地糾紛諮詢管道有哪些?

倘若您遇到土地糾紛而需要諮詢,您可以找專業律師提供諮詢

現在有許多地方都有律師諮詢,例如法院、縣市政府、議員或立委服務處,但大多都有時間限制,且每次諮詢的律師不一定是同一位律師,未必可以充分諮詢。

本網站的土地糾紛律師團,提供您加入Line好友進行諮詢,且土地糾紛律師團每位律師都身兼專業及經驗,能夠為您解決。

呂奕賢律師

呂奕賢律師

國立臺灣大學學士
國立政治大學法學碩士

擅長土地或房屋的買賣糾紛、合建契約糾紛、建物瑕疵、都市更新、塗銷抵押權、土地分割等爭議。

楊蕙謙律師

國立臺灣大學法律系學士
國立成功大學法律系研究所碩士

擅長違建占用、拆屋還地、鄰損事件、巷道爭議、都市計畫、土地徵收、借名登記等爭議。

楊蕙謙律師

土地糾紛諮詢常見案例有哪些?

一、土地遭占用

某甲購買居住的公寓社區原有一片法定空地,舖有草皮、植樹,且與鄰近建物保持適當距離。但上個月一樓住戶未經其他住戶或區分所有權人會議的同意,擅自將法定空地圍起來,搭設棚架且放置私人家具,且將與鄰近建物的空間完全堵塞,透過管委會向該住戶反映都沒有回音,是否可以請求拆除?

建築依法應留設的法定空地,係為保留採光、日照、通風、消防逃生等目的而設置,未經多數住戶(過半數且持分過半數,或持分超過三分之二)同意,不得擅自占為己用。某甲為公寓所在土地之共有人之一,得單獨基於所有權人地位訴請一樓住戶拆除棚架、移除私人家具,並將土地返還全體共有人。

在這種時候應該如何向對方討回土地,又該如何請求賠償呢?《土地被佔用如何處理?花 3 分鐘簡單了解自身權益

二、土地買賣糾紛

某甲為了在山明水秀的鄉間興建別墅,向某乙買了上百坪土地興建房屋,某屋時再三確認該筆土地可以合法興建住宅,契約上亦有明確約定。豈料,某甲於點交土地後才發現該筆土地是位於河川區之農地,依當地法律不得興建農舍,甚至發現土地裡埋有輻射性廢棄物,無法興建農舍及利用。

倘若甲乙交易時已有約定該筆土地是為了興建住宅,且除了契約外,也有對話紀錄彼此再三確實有此約定,則某乙未能交付符合約定條件的土地,甚至發現埋藏輻射性廢棄物,使該筆土地不得為通常之利用,應負「物之瑕疵擔保」責任,某甲得請求解除契約、減少價金或請求損害賠償。

三、共有土地糾紛

某甲父親去世後,留下一筆土地給甲乙丙三兄弟,持分各三分之一。乙因為經商失敗想要賣掉土地,甲、丙認為祖厝坐落在該筆土地,不可擅自賣給他人,也不希望來路不明的建商買下這筆土地,三兄弟因此僵持不下。 土地共有最常遇到共有人對於土地的處分、分割沒有共識,依法必須有二分之一以上人數且應有部分達二分之一,或應有部分達三分之二,才可以賣掉土地。因此,乙的持分只有三分之一,不可自行決定將土地賣給他人,但乙可以只將持分賣給他人,此時乙必須通知其他共有人其決定出售的條件、價格,而甲、丙可主張共有人的「優先承買權」,以相同條件優先購買乙手上的持分。

四、借名登記糾紛

某甲為了避免遭債主查封財產,便與友人某乙約定,將新買的房屋直接登記在某乙名下,房貸雖然是某乙的名字,但每月都由某甲將應還得貸款交給某乙繳納,並將該屋出租,由某甲當房東收租金。不料,某乙未經某甲同意,自稱為房屋所有人,擅自將房屋賣給不知情的某丙,某甲可否主張返還房屋?

「借名登記」實務上並不少見,就法院認為借名登記是否合法、真正所有權人是誰的判斷標準,包括:不動產購買及貸款的資金由誰支付?原告主張的借名登記理由是否合理?不動產由誰實際管理處分?誰在繳納水電費、管理費?所有權狀在誰手上?借名者與被借名者的對話紀錄或協議等等,就各項不同因素綜合判斷誰才是真正所有權人。 因此,若是法院認為某甲為真正所有權人,僅係借名登記在某乙名下,某乙即使是土地登記的所有權人,也不得擅自出賣該筆土地。惟若某丙事前毫不知情,某丙仍可合法取得該筆土地,某甲只能向某乙請求賠償。

若你想了解關於《 借名登記是什麼?讓律師告訴你法院常見的 3 種判斷標準!》那麼這篇文章你可能也有興趣

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土地 糾紛律師對於不動產爭議有不少處理經驗,且有代理政府機關辦理相關訴訟經驗,且不乏社會矚目而複雜案件,了解都市計畫、土地徵收等實務運作情形,並有撰寫都市更新專書,相關領域研究甚深。

土地糾紛律師,協助您回到安穩的幸福生活。

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參考資料

立法院 – 土地法不動產糾紛調處適用對象及其效力問題之研析

中華民國內政部地政司:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/index

內政部不動產資訊平台:https://pip.moi.gov.tw/V3/Default.aspx

台北市政府地政局:https://epaper.land.gov.taipei/

新北市政府地政局:https://www.land.ntpc.gov.tw/Default.aspx

桃園市政府地政局:https://land.tycg.gov.tw/index.jsp

新竹縣政府地政處:https://land.hsinchu.gov.tw

苗栗縣政府地政處:https://www.miaoli.gov.tw/land/

台中市政府地政局:http://www.land.taichung.gov.tw/

彰化縣政府地政處:https://land.chcg.gov.tw/00home/index6.asp

雲林縣政府地政處:https://land.yunlin.gov.tw/

嘉義市政府地政處:https://eland.chiayi.gov.tw/

台南市政府地政局:https://land.tainan.gov.tw/

高雄市政府地政局:https://landp.kcg.gov.tw/inside.php?nid=375

屏東市政府地政處:https://www.pthg.gov.tw/plantpp/Default.aspx

南投縣政府地政處:https://www.nantou.gov.tw/big5/index1.asp?dptid=376480000AU150000

宜蘭縣政府地政處:https://land.e-land.gov.tw

花蓮縣政府地政處:https://la.hl.gov.tw/

台東縣政府地政處:https://land.taitung.gov.tw/

連江縣地政局:https://www.matsu-land.gov.tw/chaspx/default.aspx

金門縣地政局:https://land.kinmen.gov.tw/

 

 

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楊蕙謙律師

楊蕙謙律師具臺灣大學法學士、
成功大學法學碩士資格,
現為建權國際商務法律事務所主持律師

擅長領域為行政訴訟、土地及不動產事
件、工程事件、建築及都市計畫事件、一般民事、家事、刑事訴訟等。

楊蕙謙律師曾代理政府機關辦理多項民事、行政訴訟事件,其中不乏社會矚目之爭議案件,

例如芝山岩景觀管制都市計畫事件、美河市案、大彎北案、台肥新村都市更新案等。

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