租約到期不搬走怎麼辦？聲請強制執行點交房屋完整流程

林小姐的租約六月底到期，早在四月就通知房客不續租，房客也口頭答應。結果七月一日房客沒搬，改口說「找不到房子，再住幾個月」，接著開始避不見面。林小姐這才發現：房子是自己的，卻不能自己拿回來——把人請出去這件事，只有法院能做，有公證第三方才能確保程序合法。

一、租約到期不搬，先確認3件事

房客賴著不走，先別急著遞狀，三件事確認清楚，執行之路才不會中途翻車：

1. 租約真的消滅了嗎：定期租約期滿，房客繼續住而房東未即時反對，依《民法》第451條會默示更新為不定期租約，此時，收回房屋反而要適用《土地法》第100條的法定事由。期滿前後即時以存證信函表明不續租、請求返還房屋，並停止收受之後的「租金」（若對方仍匯款，宜表明係按占用期間之不當得利受領），才能避免因為不定期租約而難以收回。
2. 終止程序合法嗎：若是欠租終止的案件，催告與終止的每一步都要經得起檢驗，程序瑕疵會讓執行名義拿不到。
3. 手上有沒有執行名義：強制執行不是房東說了算，必須先有法律承認的「門票」——執行名義。沒有執行名義就聲請，法院會直接駁回；執行名義有可能包括公證書、調解筆錄或確定判決。

二、執行名義有哪些？必須有執行名義才可以強制執行

「執行名義」是法律允許動用國家強制力的憑證，也就是法院願意幫你執行的依據。依《強制執行法》第4條第1項，房東常用的執行名義有以下幾種：

執行名義	取得方式	時間成本
公證書（載明逕受強制執行）	簽約時或租期中辦理公證	最快，免訴訟
確定判決	提起遷讓房屋訴訟並勝訴確定	數月至一年以上
假執行宣告之判決	簡易程序一審勝訴即依職權宣告，但可能要支付擔保金	不必等確定即可聲請
調解筆錄／和解筆錄	訴訟上和解或法院調解成立；鄉鎮市調解須經法院核定	視雙方合意速度，多為2至6個月不等

以上強制執行的執行名義，公證書是唯一「事前」就能準備好的，成本也最低；其次是調解筆錄，若調解成立也可盡快強制執行。至於假執行宣告，依《民事訴訟法》第392條第2項、第3項，法院也可以宣告房客預供擔保或提存標的物而免為假執行，房客只要在房屋交付（也就是點交）三、聲請強制執行：遞狀到點交的完整流程

拿到執行名義後，向房屋所在地的地方法院民事執行處聲請，流程如下：

1. 遞狀聲請：提出強制執行聲請狀，載明雙方當事人、執行標的（遷讓返還某地址房屋）與所憑的執行名義，檢附執行名義正本（判決須附確定證明書，可以向法院書記官聲請核發）、租賃契約、房屋權狀或登記謄本，並預納執行費（遷讓房屋屬財產權案件，按執行標的價額千分之八計徵，實際數額以執行法院核定為準）。若同時要追討欠租，可就金錢債權部分一併聲請執行房客的財產。
2. 法院命自動履行：執行處發函命房客於一定期限內自動搬遷，部分案件在這個階段，房客見大勢已去就會搬離，也有堅持拖到最後一刻的。
3. 履勘與公告：房客屆期不搬，法院會訂期到場履勘，確認占用現況，並揭示公告限期遷讓。
4. 執行點交：仍不搬遷者，司法事務官及書記官會訂期到場，必要時會同員警維持秩序，房東可請鎖匠到場並在法院同意下開門，甚至換匴，將房屋騰空點交給房東。房客若在場抗拒，則由警察維持秩序，可提醒妨害公務另有刑責；房客不在場，法院一樣可以執行，不會因為避不見面就無法進行。

整個執行程序約半年至一年，取決於房客配合度與法院執行速度。期間房東不必天天跑法院，也不用開庭，但要注意法院來函要求的事項都要遵期辦理。

四、點交當天會發生什麼？房東要準備的事

點交日由法院指定，房東（或代理人）必須到場；委任律師處理者，也可由律師代為到場。當天法院人員會指揮開門清點屋內狀況，房東建議準備：鎖匠費用（開鎖換鎖）、搬家公司、必要時的倉儲空間。屋內若還有房客的物品，依《強制執行法》第100條，法院會先當場交還房客或其家屬、受僱人；房客不在場時，則造具清冊清空、暫付保管（實務上常委由房東保管），再通知房客限期領取，不代表房東可以直接丟棄，遺留物的後續處理有法定程序，做錯仍可能吃上侵占、毀損官司，詳細作法請見：

點交時記得全程拍照錄影、換鎖，此時再檢視屋況：若有毀損，以點交筆錄與現場照片為基礎，自押金抵扣並就不足額求償；水電瓦斯記得抄表過戶，依契約結清帳款。請記得，當日所有流程都要依照法院指示辦理，不要擅作主張，聽從法院指示辦理即可。

五、房客的拖延手段與破解

執行階段房客常見的抵抗方式，但多半沒有法律效果：

• 聲明異議：房客可對執行程序聲明異議，主張程序不合法或執行名義有問題，但即使房客提出聲明異議，法院原則上不停止執行，法院裁定後程序照走，房東不必因此慌了陣腳，如果為了盡快讓程序進行，房東可以盡快就房客的聲明異議表示反對意見；
• 主張另有租約或第三人占用：突然冒出「新租約」或由第三人出面占用，此時執行名義效力是否及於該第三人會成為爭點，這也是為什麼確認誰在使用房屋很重要，但債務人依法還是要先提債務人異議之訴，才有可能排除房東所持執行名義的效力；
• 搬一半留一半：即使房客想留下部分物品，主張現況「還在使用」或尚未搬遷，法院仍會依程序點交，物品依遺留物程序處理；
• 執行前夕求情拖延：突然表示「再給一個月就搬」，房東若同意展延應以書面為之並設明確期限，避免被解讀為同意繼續租賃，讓終止契約程序前功盡棄。

六、訴訟費用為何沒有執行？聲請訴訟費用裁定

可能會有人問，為什麼我勝訴了，判決也寫到「訴訟費用由被告負擔」，為什麼不能針對訴訟費用來強制執行？因為判決如果沒有把訴訟費用的金額寫出來，強制執行時，法院民事執行處無法判斷要執行的金額是多少，這時候就需要「訴訟費用額裁定」，由法院再做一次裁定，確認可以請求的「訴訟費用」金額是多少。

當訴訟確定後，就可以向地方法院提出「聲請確定訴訟費用額」，把一審、二審繳的裁判費加總起來，如果有證人旅費、測量費也要加總，附上單據影本，讓法院確認整個訴訟原告代墊的訴訟費用是多少，做成裁定後，即為執行名義，可以在強制執行時一併提出強制執行。

如果判決書上已經寫明「訴訟費用五千元由被告負擔」，也就是把金額寫出來，這樣就不用聲請確定訴訟費用額裁定，強制執行時可以一併就訴訟費用進行執行。

常見問題（FAQ）

Q1：租約到期房客不搬，可以自己開門把東西搬出去嗎？

A：不行。即使租約已消滅，未經法院執行程序強行進入或清空，仍可能構成侵入住居罪與毀損、侵占等罪，務必循強制執行程序。

Q2：租約到期繼續收租，會有什麼後果？

A：期滿後房客續住、房東未即時反對甚至續收租金，依《民法》第451條租約默示更新為不定期租約，收回房屋將受《土地法》第100條法定事由限制。

Q3：聲請強制執行要多少錢？

A：須預納執行費，

遷讓房屋是財產權案件，執行標的價額未滿5,000元免徵，5,000元以上按每百元0.8元、即千分之八計徵；房屋價額實務上會以租金推算、計算建物價額，或是用實價登錄計算，法官，略有不同。另有鎖匠、搬遷等實費，正確數額以執行法院核定為準。

Q4：強制執行要等多久才能拿回房子？

A：自遞狀起，快則三個月至半年，慢則約一年，視房客是否自動搬遷與法院排程而定；多數房客在收到法院自動履行命令或是履勘日期後，多會自願搬離，所以越快聲請執行越容易收回房屋。

Q5：一審勝訴但房客上訴，可以先執行嗎？

A：定期租賃爭執適用簡易程序，被告敗訴之一審判決依《民事訴訟法》第389條應依職權宣告假執行，原則上可先聲請執行，只是有些案件法院會命房東必須提出擔保金。又依同法第392條第2項、第3項，法院亦可宣告房客預供擔保而免為假執行。

Q6：點交時房客的東西還在屋內怎麼辦？

A：法院點交時的遺留物，依《強制執行法》第125條準用第100條處理：先取去點交房客或其家屬、受僱人；無人受領時由法院暫付保管並通知限期領取，逾期不領取者得拍賣、提存價金，房東不可逕行丟棄。租賃專法第12條的視為拋棄，限於雙方自行點交。

Q7：執行完房客又跑回來住怎麼辦？

A：點交後房客隨即再占有者，依《強制執行法》第124條第1項後段得聲請再為執行，不必重新起訴；此舉並屬無權占有，可能構成侵入住居罪，可報警並依《民法》第767條請求排除侵害。

楊蕙謙律師提醒

執行名義是收回房屋的門票，合法強制執行雖然費時，但可以確保房東安全的收回房屋，避免因自力救濟而遭提告。若您正面臨房客到期不搬的困境，歡迎諮詢建權國際商務法律事務所。