陳太太的房客已經 3 個月沒繳房租，訊息也已讀不回，她想直接叫房客搬走，卻聽朋友說「程序沒走對，法院會判你輸」。欠租案件的勝敗關鍵，通常在於房東的催告與終止程序是否正確。以下將說明完整流程，讓房東一次就成功收回房屋。
目錄
一、房客不繳房租，要符合「欠租2 個月」門檻
欠租總額應累計達到2 個月租額，房東才可以終止租約；出租的如果是住宅，還必須在終止前 30 日檢附事證以書面通知房客，漏掉這一步，終止租約恐不生效力。
依民法第440條第1項，房客遲付租金，房東要先定一個相當的期限催促房客給付租金，否則可以終止租約。第440條第 2 項則規定，租賃物若是房屋，遲付租金總額必須達到 2 個月租額，才可以終止；租金約定在每期開始時支付，例如租期首日先付當期租金，也要遲延給付超過 2 個月。
若出租的如果是住宅（不包括商業店面），也就是供人居住使用的建築物，另應適用租賃住宅市場發展及管理條例。依該條例第10條第1項第2款，房客遲付租金或費用達2個月租額，經房東定相當期限催告仍拒繳，房東可提前終止租約；但同條第2項第1款規定，房東要終止，必須在終止前30日檢附相關事證，以書面通知房客。這個 30 日是法定的先行程序，不論租約裡有沒有寫這條規定。內政部公告的住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第17點，也將 30日前先期通知列為出租人提前終止的必經程序。
應注意的是，依該條例第 4 條，供休閒或旅遊為目的、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理、租賃期間未達 30 日，這四種情形不適用本條例，也就是如果日租套房、短期租賃等，就要回歸民法規定。
押金可不可以先拿來抵欠租？實務見解有分歧
有一說認為不必先以押金扣抵積欠租金。臺灣高等法院暨所屬法院114年法律座談會民事類提案第5號的研討結果採這個結論。理由是租賃住宅市場發展及管理條例第3條第13款規定，將押金定位為擔保租賃住宅的損害賠償行為與遺留物處理責任，第7條第2項也是規定契約消滅、房客返還房屋時才結算押金返還金額。如果要求房東先拿押金抵租金，等於房客欠到 4 個月房東才能終止，押金反而失去原有的功能。另有部分判決亦採相同見解（如臺灣高等法院109年度上易字第248號判決）。
另一說認為仍要先以押金扣抵。這一說的依據是土地法第100條第3款明文規定，承租人積欠租金，必須以擔保金抵償仍積欠達 2 個月以上，出租人才可收回房屋。租賃住宅市場發展及管理條例施行前之多數法院判決，大多均採此見解。
因此，比較保險的做法是：出租住宅的房東，房客一旦欠租達2個月租額就可發催告函（可用存證信函），期限屆至仍不繳納，發函告知房客租約將於30日後終止，並限期遷出，不必先等到 4 個月屆至（押金若以2個月租金計算）。租約終止後房客仍不遷出，即可提起民事訴訟，且因訴訟往往需要時間，通常開庭時積欠租額可能已超過押金及2個月租金。若房東仍擔心房客事後補繳租金而未達積欠４個月之門檻，亦可等到積欠總額達4個月後再發函告知租約將於30日後終止。
房東若出租的是店面、辦公室等營業用房屋，不適用租賃住宅市場發展及管理條例，回到民法第440條與土地法第100條，因此，營業用房屋必須扣抵押金後，仍積欠達2個月（押金若以2個月租金計算，必須積欠達4個月），才可終止租約。
因此，在積欠租金之門檻到達前，房東該做的是保全證據：租約正本、歷次匯款紀錄、催繳的對話截圖與通聯紀錄都要留存，日後計算欠租期數與金額時，都需要提出相關證據佐證。
二、第１步催告：存證信函怎麼寫才有效？
催告建議用存證信函寄，載明欠了哪幾期、合計積欠金額、限期幾日內付清、逾期的法律效果，並指定匯款帳戶，確保符合法律程序。
催告是終止租約程序的前提，而存證信函是最穩妥的催告方式，可以確保日後房客不會狡辯稱未收到房東催告。一封有效力的催告存證信函，必須寫清楚四件事：
- 欠租事實：欠了哪幾期、每期金額、合計金額。若一併主張押金抵充後的餘額，建議把計算式寫出來。
- 限期支付：給一個相當期限，實務常見為文到後7 至 15 日，或是訂一個指定日期。如果期限太短，可能被認定催告不合法。
- 法律效果：出租的若住宅，敘明逾期未付，將依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第2款終止租約；營業用房屋則可寫依民法第440條規定終止租約。
- 給付方式：指定匯款帳戶與戶名，或指定其他給付方式，避免房客以不知道怎麼付為由拖延。
寄送時，建議同時寄到租賃契約之約定地址與房客戶籍地。房客拒收或招領逾期退回，信件應原封保存不要拆封，實務上仍可主張已合法通知（最高法院109年度台上大字第908號民事裁定：若信件經合法招領，認為已合法通知）。用通訊軟體催繳並非無效，但舉證效力遠不如存證信函，房客可能主張該訊息為事後偽造，或稱未讀到訊息而主張未受通知。
存證信函一式三份，郵局留存、寄件人留存、收件人各一份，書寫時逐格填寫；若不確定如何撰寫，也可以委由律師代擬，或以律師函通知。
以下提供一段催告文字的參考寫法，個案請依實際狀況調整：
台端承租本人所有之○○市○○路○○號○樓房屋，月租金新臺幣○○元，現已積欠○○年○月至○年○月租金共計○○元，已達2個月租額。請於函到○日內匯入下列帳戶：○○銀行○○分行，帳號○○○。逾期未付，本人將依租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條規定終止雙方租賃契約，並依法請求台端遷出並返還房屋。
要提醒的是：坊間常在催告函裡直接寫「逾期未付即生終止效力」，把「催告」與「終止」合併於同一封信玩城。若出租的是住宅，因租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條第 2 項規定，房東應另外於終止前30日的書面通知，催告函不得提前告知終止，故只寄一封通知就同時宣告終止契約，恐不生效力。
三、第２步終止租約：書面通知與調解並行
房客於催告期限屆滿仍不給付租金，住宅租約要再寄一封檢附事證的書面通知，滿30日後表示終止才生效；同時可以聲請調解，可以併行而不衝突。
第二封信要寫的有三件事：一是敘明房客欠租已達 2 個月租額，且經催告仍未支付；二是檢附相關事證，實務上就是租約影本、前一封催告存證信函與回執、租金收款帳戶明細（證明未收到匯款）；三是明確表示租賃契約將於本通知到達後30日終止。若僅寫「請儘速搬遷」可能被認為只是催促，必須明確告知租約終止才妥適。這封信同樣用存證信函寄發，保留送達證明。
營業用房屋沒有30日後終止的要求，催告期限屆滿後就可以寄第二封信表示租約已終止，但建議要扣抵押金後再終止租約。
同時，房東亦可向房屋所在地的鄉鎮市（區）調解委員會聲請調解，調解不會收取任何費用，且經法院核定的民事調解，與民事確定判決有同一之效力。房客若願意分期還款，或於特定期日前遷出，只要調解筆錄有寫清楚，日後房客若不履行，即可直接聲請強制執行，不必再打一次官司。調解不成立也不影響後續起訴的權利，可先採取方便快速的方式來解決爭議；惟若房客未出席調解，法律上也沒有不利效果，房東可評估是否聲請調解。
四、第３步提起訴訟：支付命令、訴訟怎麼選？
如果要請求給付租金，可以聲請支付命令，若要一併收回房屋（即要求房客遷讓房屋），就要直接提起訴訟。如果租約經公證且載明逕受強制執行者，積欠租金部分可以直接執行，遷讓房屋部分仍建議以訴訟處理。
| 途徑 | 適合情形 | 效果與限制 |
| 支付命令 | 只請求租金，金額明確、證據清楚。 | 房客 20 日內未異議即可作為執行名義，可以直接強制執行；若異議則進入訴訟程序；費用較低。 |
| 調解 | 房客似有還款或搬遷意願，願出面解決爭議。 | 調解成立經法院核定後，與民事確定判決有同一效力，可以強制執行；免裁判費。 |
| 民事訴訟 | 要收回房屋（遷讓房屋），或房客已不知去向，或雙方有爭執。 | 可合併請求欠租、相當於租金之不當得利、違約金及遷讓房屋，訴訟耗時長，裁判費較高，且須等訴訟確定（無上訴）才可強制執行。 |
支付命令之注意事項：第一，法院寄發支付命令3個月內若無法合法送達於房客（如房客不知去向、拒收信件），支付命令就失其效力（民事訴訟法第515條第1項），房東仍要提起訴訟。第二，房客得於送達後 20 日內提出異議（同法第 516 條第1項）；未於法定期間合法異議者，支付命令得為執行名義（第 521 條第 1 項），但並不等同確定判決，只是可以強制執行，房客仍可主張債權不存在而提起確認訴訟，並聲請停止執行（第521條第3項）。第三，如果事證不夠明確，尚有諸多爭議或疑點，或請求內容包括「非金錢給付」（例如要求房客遷出或將房屋回復原狀），法院亦可能會駁回支付命令之聲請，請聲請人另依循訴訟程序。
租約若有辦理公證並載明逕受強制執行，依公證法第13條第1項第1款，積欠租金之金錢給付，可憑公證書直接向法院聲請強制執行，省下訴訟程序。但若請求返還房屋，則依同條項第3款規定：租用建築物「定有期限並應於期限屆滿時交還」，才在逕受強制執行的範圍內。換句話說，租期還沒到、房東因欠租中途終止租約的情形，遷讓房屋通常不在公證書的效力範圍，仍要另外起訴取得確定判決。公證租約的價值主要在租期屆滿房客不搬，以及欠租的金錢部分，不宜誤以為能透過公證而取代一切訴訟程序。
若要請求收回房屋，就要提起「遷讓房屋」訴訟，實務上多會連同返還租金、給付相當於租金的不當得利（也就是租期終止後繼續居住的租金）一併請求，或包括違約金，均得於同一訴訟程序一次解決。
至於訴訟要進行多久，取決於法院案量、房客是否到庭、是否故意拖延、是否上訴，個案差異大，短則半年，長則1年以上。請注意，房客於租約終止後繼續占用的租金損失，記得以相當於租金的不當得利一併求償。常見之訴求聲明如下：
一、 被告應將○○市○○區○○路○號○樓房屋騰空遷讓返還原告。【請求遷讓房屋】
二、 被告應自民國○年○月○日（租約終止日翌日）起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣○○元。【相當於租金之不當得利】
三、 被告應給付原告新臺幣○○○元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。【返還積欠租金】
四、 訴訟費用由被告負擔。
五、能追償多少的租金？時效與求償範圍一次看
租金請求權時效為 5 年，租約終止後的占用期間可以繼續請求相當於租金的不當得利，契約若有約定違約金，也可能因為金額過高，法院可直接酌減。
依民法第126條，租金屬於1年或不及1年的定期給付債權，各期給付請求權因 5 年間不行使而消滅，也就是五年以前的租金均無法再請求。包括以下項目：
- 積欠租金：租約終止前的各期積欠租金，時效 5 年。
- 相當於租金的不當得利：租約終止後房客仍占用期間，已無租金請求權，改依民法第 179 條規定，請求房客使用房屋的代價，同樣適用第126條的5年時效。
- 違約金：契約若有明文約定者，可一併請求，但依民法第252條規定，約定之違約金額如有過高，法院得減至相當數額。
取得執行名義後，可以聲請扣押房客的存款、薪資等財產。依強制執行法第115條之1第2項，對薪資的扣押範圍不得逾月薪3分之1；同條第3項規定，執行法院可斟酌雙方生活狀況及其他情事，認有失公平者，得不受該比例限制，但應預留債務人生活費用。而依同法第122條第3項，債務人生活所必需，以最近1年當地政府公告每人每月最低生活費的1.2倍計算。所以實際可以扣押多少薪資，由執行法院依個案酌定。
若債務人暫時查無財產，可以聲請核發債權憑證，日後發現財產再聲請執行；但執行有5年時效，記得在時效完成前再次聲請執行以避免過期。
六、房東最常犯的 4 個程序錯誤
實務上房東常會因下列錯誤，因而無法一次收回房屋，應注意：
- 沒催告就終止：跳過催告或未以書面催告，就直接寄終止函，致終止租約不生效力，訴訟不易成功。
- 門檻沒到就發函：積欠租金數額尚未達2個月租額就催告終止，且營業用房屋要先扣押金再計算是否已積欠２個月。
- 住宅租約未於終止30 日前書面通知：這是最常被忽略的一步。單純只有催告函不能取代它，通知本身也要檢附事證，不能只有單純通知終止。
- 全程只用通訊軟體、電話或口頭通知：訊息可能已讀不回或遭封鎖，或事後主張訊息為偽造，電話或口頭更是舉證困難，最保險的還是以存證信函通知。
如果程序發生錯誤，恐怕導致拖延更久而無法收回房子，寧可準備階段耐心等候，避免日後拖延時間更久，無法收回房屋的損失更鉅。
常見問題（FAQ）
Q1：房客不繳房租，可以馬上終止租約嗎？
不行。出租住宅要欠租達2個月租額、定相當期限催告仍拒繳，再於終止前30日檢附事證書面通知，才能終止。營業用房屋，應扣抵押金後，欠租達 2 個月租額並經催告，仍未給付才可終止租約。
Q2：存證信函房客拒收，催告還有效嗎？
有效。房客故意拒收或招領逾期退回，實務上仍可主張通知已合法送達，為避免房客主張已遷出而未收到通知，建議可連同房客的戶籍地址一併寄送。退回的信件要原封保存、切勿拆封，開庭時連同郵局收據一併提出。
Q3：只有口頭租約，也可以催告、提告嗎？
可以。租賃契約不以書面為必要，口頭約定一樣有效，只是舉證相對困難。若只有口頭租賃約定，建議可用匯款紀錄、對話訊息等方式佐證租賃關係、租金金額與腳租期日，若無法證明租賃關係存在，恐被認為只是使用借貸關係。
Q4：催告期限要給幾天才合理？和 30 日通知是同一件事嗎？
「催告」和「終止租約」不是同一件事。催告沒有法定期限，實務常見為 7 至 15 日，過短可能被認定催告不合法。30日前通知終止，是住宅租約終止前的法定先行通知期間，要在催告期滿、房客仍不付之後另外起算30日，不是從催告時就開始算30日，催告期間和終止前30日期間不能合併計算。
Q5：支付命令和訴訟差在哪？
支付命令快速、費用低，但只能追討金錢，房客20日內若有異議就轉入訴訟程序，且支付命令若3 個月內無法合法送達，即會失效。若房東要收回房屋，就一定要提起民事訴訟。若積欠租金數額明確、房客地址確定且無爭執，先聲請支付命令可節省時間。
Q6：欠租拖了好幾年，還可以追嗎？
可以追討 5 年內積欠租金部分。租金請求權時效為 5 年（民法第 126 條），超過 5 年的期數房客可以主張時效抗辯，拒絕給付。已逾期的部分不會自動消滅，但對方一旦抗辯就要不回來，建議儘早行使權利。
Q7：房客被判搬走前繼續住的期間，租金怎麼算？
租約終止後已無租金請求權，但可以依民法第 179 條請求相當於租金的不當得利，金額實務上多以原約定租金為計算基準，個案仍由法院認定。時效同樣是 5 年，起訴時記得一併請求至實際遷讓之日止。
楊蕙謙律師提醒
欠租案件的成敗，多半不在欠錢的事實，而在催告與終止的程序細節，尤其住宅租約終止前的 30 日先行通知，一漏掉就得從頭再走一次。若您正面臨房客不繳房租的情形，建議在寄出第一封存證信函之前先確認適用哪一套規定，以及後續流程，避免貽誤時機，歡迎諮詢建權國際商務法律事務所。
免責聲明
本文為一般法律資訊之整理，不構成針對個案之法律意見，亦不因閱讀而成立委任關係。個案事實、租約條款與各法院見解均可能影響結論，實際處理前請諮詢執業律師。
