幫遇到屋頂或頂樓漏水或者說共有區域漏水是房屋漏水問題的其中一個類型。這也是常見的房屋糾紛的一種,過去,我們曾用一篇文章大致介紹了房屋漏水如何求償,今天就讓我們帶你來看房屋漏水中更細項的共用部分漏水吧!
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頂樓漏水情況分析
本篇是說明頂樓漏水,或者說共用部分漏水的文章,若你的問題與共用部分導致的漏水無關,那麼會先建議你前往這篇文章(房屋漏水如何求償?求償對象和4種求償項目大公開),以這篇文章的內容釐清該如何解決你的問題喔。
回到正題,為什麼共有區域導致的漏水需要與一般的房屋漏水做區分呢?
如同過去的文章中所提到,常見的漏水大多都能藉由確認漏水原因,確定對房屋造成損害的人,像是鄰居、前屋主、建商等等,但在文中我們也有提到一種特殊狀況:
「若是頂樓,則屋頂沒有妥善維護、做好防水措施,即屬公寓大廈管理委員會(下稱管委會)的責任,漏水戶即可依據公寓大廈管理條例第10條第2項規定,向管委會求償。」
為什麼頂樓漏水需要被單獨拿出來說呢?這正是因為頂樓對於這整棟大樓或公寓住戶來說是共用部分。至於哪些地方對於公寓來說算是共用部分,這邊就先暫且不表,接下來的文章都將先以頂樓舉例。
頂樓漏水情況該找誰求償?
在漏水原因是因為房屋共用部分所導致的時候,此時求償的方式將會與一般的漏水有所不同。
(一)公寓大廈有管理委員會或管理負責人
依照公寓大廈管理條例第10條第2項前段的規定:
「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。」
也就是說,在設有管委會或管理負責人的前提下,若發生頂樓漏水的問題將會是管理委員會或管理負責人的責任。因為漏水而受有損害的一方可以向管委會或管理負責人求償。
(二)公寓大廈沒有管理委員會或管理負責人
那麼,沒有管理委員會或管理負責人的公寓呢?在台灣,仍然有不少屋齡較高或是戶數並不多的公寓、大樓並沒有設置管理委員會,同時住戶間也沒有推舉一名管理負責人出來負責修繕的狀況。
在沒有管理委員會或管理負責人的情況下,自然也就不能跟前面一樣,共用部分一旦發生問題就去找管委會或管理負責人求償。但這也並不代表共用部分造成的損害求償無門喔。
根據臺灣新竹地方法院111年度竹小字第146號民事判決:「……共有物之管理費及其他負擔,除契約另有約定外,應由各共有人按其應有部分分擔之。共有人中之一人,就共有物之負擔為支付,而逾其所應分擔之部分者,對於其他共有人得按其各應分擔之部分,請求償還;共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。
其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之,民法第799條之1第1項、第822條、公寓大廈管理條例第10條第2項前段分別定有明文。……經查,本件系爭公寓是30、40年老國宅,而系爭公寓又未設有管理委員會或管理負責人,為兩造所不爭執,該共有人使用系爭頂樓之權利不因所有房屋樓層而有異,則揆諸前開規定及說明,系爭頂樓之修繕費用自應由系爭公寓全體所有權人共同負擔,由其等平均分擔修繕費用,故支付逾其所應分擔部分之共有人,自得對其他區分所有權人按其等各應分擔之部分請求償還。」
即使你所居住的社區並沒有成立管委會,也沒有管理負責人,你依舊可以向全體住戶依照他們所共有的應有部分比例求償喔。
(三)頂樓漏水案件舉例
假設今天甲買了公寓A的其中一戶,而甲恰好住在公寓A的最高層數,公寓A總共有10戶。今天,公寓的頂樓漏水,導致住在公寓A中的甲受有損害。此時的甲可以:
- 若該公寓有管委會或管理負責人,則甲可以依照公寓大廈管理條例第10條第2項向他們請求賠償。而賠償的費用是來自於公基金或是由所有住戶依照應有部分(每戶負擔1/10)共同負擔。
- 若該公寓沒有管委會或管理負責人,除了讓住戶或政府指定出一名住戶作為管理負責人外,也可以為了避免損害擴大先行修繕,此項費用自然也是來自於公基金或是由所有住戶依照應有部分(每戶負擔1/10)共同負擔。
- 最後,才是以訴訟向不願分擔的住戶,依照其應有部分請求修繕費用與相關賠償。
頂樓漏水求償除了上面的狀況,有沒有例外?
那麼除了上面兩種狀況外是否有例外呢?當然是有的。
而例外又分為兩種:
(一)修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致
設備除了因為自然折舊造成損壞,當然也有可能會因為人為因素造成損壞。如果,今天頂樓漏水的問題是某一個特定住戶所導致的,這時候修繕費用就不會是管委會或是全體住戶共同分擔 (頂樓漏水修繕費用由頂樓住戶負全責?3項法規一起來了解!),而是由該名特定住戶自行承擔責任。
(二)區分所有權人會議或規約另有規定
若今天公寓大廈的區分所有權人在開區分所有權人會議(簡稱區權會)時,或是在公寓大廈的規約中有另行規定如何分擔修繕費用時,自然是以上面的會議結果或規約約定的內容為主。
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