土地糾紛當中其中房屋糾紛案例相當多元,常見的有:房屋買賣糾紛、房屋租賃糾紛、房屋漏水、鄰損事件、公寓停車位、借名登記、抵押權爭議等。房屋糾紛諮詢前,您可先準備建物登記謄本、現況照片、契約書、存證信函及對話紀錄等,讓房屋糾紛律師快速了解情況,並給您更妥適的建議。
房屋糾紛諮詢要準備什麼?
遇到房屋糾紛時,往往會需要找專業人士諮詢,但如果沒有準備好資料,律師無法知道具體情況,也沒辦法給您適當的建議,不只浪費時間,甚至因此判斷錯誤。因此,建議您必要的資料要一次準備齊全,才能進行有效的房屋糾紛諮詢。
一、建物登記謄本
房屋糾紛諮詢時,最基本的資料就是「建物登記謄本」,上面會記載:建物建號、門牌號碼、各層樓面積、坐落土地地號、附屬建物面積(如陽台、雨遮)、停車位資訊、所有權人資訊、抵押權資訊等,把所有建物相關的重要資料都寫得一清二楚。
如果您面臨的房屋糾紛是與土地有關,建議也可一併調閱「土地登記謄本」,資訊越齊全、資料越完整,律師也可以給您更好的諮詢建議。 「建物登記謄本」可以到任一個地政事務所調閱,只要告知地政人員門牌號碼或建物建號,即可付費調閱。但如果您不是房屋所有權人,調取的建物登記謄本即會在所有權人個人資料部分作隱蔽處理(例如:黃**,生日:*年*月*日)。
二、地籍圖、建物測量成果圖
如果房屋糾紛諮詢的問題是「越界建築」、「占用土地」相關爭議,為了說明土地位置、界線及範圍,您可事先準備「地籍圖」來向律師說明。
而地籍圖應如何取得呢?
(一)地政事務所付費調閱。
(二)上網至「地籍圖資網路便民服務系統」,勾選左側地籍圖,並將畫面截圖下來。
如果您諮詢的問題是有關「房屋面積爭議」、「附屬建物(陽台或雨遮)」、「公寓停車位」、「公寓違建占用公共空間」等爭議,建議您先準備「建物平面圖」,或是「建物測量成果圖」,即可呈現房屋面積及配置。
三、現況照片、航照圖
房屋糾紛諮詢律師因為無法即時到現場勘查,所以您可事先準備照片,尤其是您面臨的是「房屋漏水」、「房屋鄰損」、「越界建築」等爭議,就需要先準備「現況照片」讓律師了解房屋及土地現況。
航照圖取得方式,一般在諮詢時可先用「Google地圖」功能中,選擇衛星圖像,並將畫面截圖下來即可。如果是在訴訟階段,您若需要比較清晰的航照圖,可至「農林航空測量所」購買清楚的航照圖。 此外,各地方政府近年亦陸續開發全功能的圖資系統,將地籍圖、航照圖、土地使用分區圖等整合在一起。例如,臺北市政府都市發展局委外開發的「臺北市歷史圖資展示系統」,即整合了地籍圖、航測影像(航照圖)、地形圖等各項功能,讓您可以直接將地籍圖和航測圖套繪在一起,可以更了解土地及房屋的使用情形。
四、爭議相關文件(契約書、往來存證信函、對話紀錄等)
如果您涉及的是房屋買賣、房屋租賃、房屋分管契約、借名登記等爭議,請務必攜帶相關契約文件,例如買賣契約、租賃契約、分管契約、借名登記契約、合建契約等。
如果雙方已經有存證信函、律師函的往來,甚至已經有相關案件的法院判決書、裁定書,也請一併帶來,並且按時間順序排好,讓律師快速了解爭議經過。
如果您與對方的協商過程有留下對話紀錄(如LINE上對話紀錄),您也可以截圖下來,標註日期列印出來,一併提供律師參考。
五、其他
房屋糾紛諮詢案例中,如果有些特殊案件需要另外準備資料,
(一)公寓大廈相關爭議,例如停車位、公共空間(專有部分及共用部分)、法定空地使用爭議、違建占用公共空間等,需先準備「社區規約」、相關之「區分所有權人會議紀錄」等。
(二)「都市計畫」事件或涉及「土地使用分區」(如農地或山坡地),需另外準備「土地使用分區證明書」、「都市計畫書、都市計畫圖」等。
(三)土地徵收事件、區段徵收事件,最好可先準備政府公告的「徵收公告、徵收計畫書」等文件。
(四)都市更新事件,可先準備「都市更新事業計畫、權利變換計畫」等資料。
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倘若您遇到房屋糾紛而需要諮詢,您可以找專業律師提供諮詢
現在各地有不少免費律師諮詢,例如法院、縣市政府、議員或立委服務處,但大多都有時間限制,且每次諮詢的律師不一定是同一位律師,未必可以充分諮詢。 本網站的房屋糾紛律師團,提供您加入Line好友進行諮詢,且房屋糾紛律師團每位律師都身兼專業及經驗,能夠為您解決。
呂奕賢律師
國立臺灣大學學士
國立政治大學法學碩士
擅長土地或房屋的買賣糾紛、都市更新、合建契約糾紛、建物瑕疵、塗銷抵押權、土地分割等爭議。
楊蕙謙律師
國立臺灣大學法律系學士
國立成功大學法律系研究所碩士
擅長公寓大廈事件、違建占用、拆屋還地、鄰損事件、巷道爭議、都市計畫、土地徵收、借名登記等爭議。
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一、房屋漏水
(一)情境問題
某丙居住在五層樓公寓內的三樓,有天臥室竟開始漏水,天花板及牆壁都有壁癌,不只影響睡眠,且高級羽絨被、高價地毯也因浸濕而損壞。某丙上樓一看,發現四樓住戶近日剛好在裝潢,懷疑是四樓住戶挖破水管導致漏水。但四樓住戶卻拒絕負責,認為是建物老舊本來就會產生壁癌,某丙得否提告訴請求償?
(二)律師解說
房屋漏水為我國常見紛爭之一,惟涉及修繕問題較為複雜,倘若進入訴訟尚有鑑定等程序及費用,費時甚久,因此,若對方尚有誠意解決問題,建議雙方以和解或調解方式解決,較為迅速簡便。
倘若雙方合談破局,對方避而不見或拒絕負責,某甲可對四樓住戶提出告訴,請求修繕及賠償。此時,某甲倘若已自行修繕完畢,可請求損害賠償,請求項目可包括:1、修繕費用2、財物損壞賠償費用3、精神慰撫金。倘若因漏水導致房屋完全無法居住,必須在外租屋,實務上亦有請求租屋費用。惟法院對於是否判准賠償精神慰撫金,標準歧異,需視個案中漏水嚴重程度為何?是否確實對住戶身心造成影響生活之影響?等。
倘若某甲尚未修繕,則其可請求四樓住戶負責修繕,或是容忍某甲雇工進入四樓修繕,同時亦可請求前述損害賠償費用(即1、修繕費用2、財物損壞賠償費用3、精神慰撫金)。
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二、房屋買賣糾紛
(一)情境問題
某甲花了積攢多年的積蓄,購買知名建商興建的預售屋1樓,且建商表示1樓後院草皮可以專供某甲使用,因此某甲購屋價格比其他樓層建物較高。豈料,某甲與建商點交房屋後,某甲請驗屋公司測量,才發現房屋面積少了5坪,而且社區規約並沒有將1樓後院草皮約定給某甲使用,管委會要求1樓後院應供其他住戶使用。
(二)律師解說
倘若甲和建商簽約時,已有明確約定房屋面積,且有約定購買標的包括1樓後院草皮,則建商未能交付符合約定條件的土地,應負「物之瑕疵擔保」責任,某甲得請求解除契約、減少價金或損害賠償。惟關於1樓後院供某甲使用部分,若未明文約定在契約中,某甲應提出證據證明雙方確有如此約定。
三、借名登記糾紛
(一)情境問題
某甲為了避免遭債主查封財產,便與友人某乙約定,將新買的房屋直接登記在某乙名下,房貸雖然是某乙的名字,但每月都由某甲將應還得貸款交給某乙繳納,並將該屋出租,由某甲當房東收租金。不料,某乙未經某甲同意,自稱為房屋所有人,擅自將房屋賣給不知情的某丙,某甲可否主張返還房屋?
(二)律師解說
「借名登記」實務上並不少見,實務認為借名登記是否合法、真正所有權人是誰的判斷標準,包括:不動產購買及貸款的資金由誰支付?原告主張的借名登記理由是否合理?不動產由誰實際管理處分?誰在繳納水電費、管理費?所有權狀在誰手上?借名者與被借名者的對話紀錄或協議等等,就各項不同因素綜合判斷誰才是真正所有權人。
因此,若是法院認為某甲為真正所有權人,僅係借名登記在某乙名下,某乙即使是建物登記的所有權人,也不得擅自出賣房屋。惟若某丙事前毫不知情,某丙仍可合法取得房屋,某甲只能向某乙請求賠償。
房屋糾紛律師對於不動產爭議有不少處理經驗,且有代理政府機關辦理相關訴訟經驗,且不乏社會矚目而複雜案件,了解都市計畫、土地徵收等實務運作情形,並有撰寫都市更新專書,相關領域研究甚深。
讓房屋糾紛律師,協助您回到安穩的幸福生活。