在很多人的人生藍圖裡，都希望未來能擁有一間屬於自己的房子，拚命的工作、存錢，終於買到了理想中的房子，碰到房屋買賣糾紛該怎麼辦呢？在交屋後發現房子會漏水？聽見鄰居耳語發現自己可能買到凶宅？坪數跟當初說的不一樣？甚至買到違建？若是買家遇到這些情形，在法律上將如何主張？
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房屋買賣糾紛有哪些？
大家在買賣房屋的過程中，時常遇到的買賣糾紛不外乎是：買房後入住才發現的房屋漏水問題、賣家在簽約前並沒有告知甚至隱瞞凶宅的情形、交屋後發現與簽約記載坪數不符、買受到違章建築的問題…等等，以下將簡述這 4 種常見的房屋買賣糾紛，以及若是買家遇到這些情形，在法律上將如何主張？
房屋買賣糾紛最常見的房屋漏水
房屋漏水是在買賣房屋糾紛當中最常見的問題，多數人很難在幾次的看房過程中，就發現有漏水的情形，要等到實際入住後才可能發覺，而且一般民眾未必會在買賣房屋的契約內，針對漏水瑕疵做特別的約定。
這個時候回歸到一般漏水的法律效果，依照民法第 359 條物之瑕疵擔保的規定，買家可以向賣家主張「解除買賣契約」或是請求「減少價金」。
不過通常遇到房屋漏水的狀況，較少因為單純漏水的緣故導致整個房子不能居住，所以若是因為房屋有漏水，就要求解除房屋買賣契約的話，可能會被法院依民法第359條後段的規定，認為解約有顯失公平的情形。
因此，在大部分房屋漏水的案例，多會以「減少價金」來向賣家主張其應負的瑕疵擔保責任。
遇到凶宅怎麼辦？
近幾年來，法院多認為凶宅屬於買賣房屋的瑕疵，因為大家對於凶宅多有負面的觀感，進而不願意購買，實際上亦使房屋的交易價格下降，同時影響房屋經濟價值及市場價格。
簡單來說，只要凶宅對於這個房屋具有減少價值的瑕疵，就是民法第354條所說的「物之瑕疵」。
雖然法律並沒有明確關於凶宅的定義，但從內政部的函釋可以得知，凶宅應為在賣家產權持有期間內、於專有部分發生非自然死亡（排除意外死亡）的情形，依照民法上瑕疵擔保的規定，即便賣家沒有故意或過失，仍然要負擔瑕疵擔保責任，買家對於賣家可以依民法第 359 條「解除買賣契約」或請求「減少價金」，並且賣家若刻意隱瞞凶宅的資訊，可能還會觸犯刑法的詐欺罪（刑法第339條），面臨五年以下有期徒刑、拘役或科或併科五十萬元以下罰金。
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實際坪數和契約紀載不同
在購買預售屋交屋後，可能會發生實際坪數和契約紀載不同的狀況，從內政部的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」來看，若土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買家是有權利主張解除契約的。
自民法上的規定而言，也認為如果交屋之後發現坪數跟契約記載上的坪數差距範圍過大，賣家就可能構成不完全給付，買家可以用民法第 227 條「債務不履行」來行使自身的權利；而若是坪數短少導致房屋的價值、效用或品質有所欠缺的情形，亦認為是瑕疵，此時買家也可以依照民法第 359 、 360 條等規定，向賣家請求對該坪數有誤的房屋負瑕疵擔保責任，請求減少價金或解除契約。
違建問題
一般來說，違章建築在房屋買賣的糾紛可能會有幾種情況：
一、買到違建能成為房屋的所有人嗎？
違建雖然得作為買賣標的，但因其無法在地政機關辦理登記，也就表示賣家（所有權人）無法和買家辦理所有權移轉的登記，買到違建的人事實上無法取得違建的所有權。而違建仍然屬於房屋的瑕疵，如果賣家刻意隱瞞違建的事實，買家可以向其主張瑕疵擔保責任，請求解除契約或減少價金。
二、違建日後遭拆除，可以向賣家請求賠償嗎？
能否請求賠償，可能要視買方在簽訂房屋買賣契約時，是否明知有違建的存在。如果買方簽約時知有違建存在，則不得以日後遭到拆除為由請求賣家賠償（民法的351條 ）；但若買方在簽訂房屋買賣契約的時候並不知道該違建存在，日後遭到拆除，就能依民法瑕疵擔保的規定，請求賣家予以賠償。（民法第360條）。
房屋買賣糾紛常見問題
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