祭祀公業土地買賣辦法,這2種狀況絕對要注意!(上篇)

祭祀公業土地買賣

目錄

分享至:

祭祀公業土地買賣發生爭議不在少數,時常一躍成為新聞版面,也是常見的土地糾紛。在土地價值飛漲的現代,如何賣掉祭祀公業的土地獲得更好的運用成為了許多祭祀公業、派下員間所思考的事情,也因為土地的高價值,祭祀公業土地買賣絕對是祭祀公業的一個重要議題。就讓本文來告訴你該怎麼處分祭祀公業土地吧!

祭祀公業是什麼?

祭祀公業最早來自於宋朝的「祭田」制度,由祖先留下一筆田產讓子孫們共同享有,並以田產的收入供祭祀的用途。日治期間,臺灣人民為了懷念先祖及教育後代子孫尊祖敬宗,祭祀公業的設立更為盛行,由同宗同姓的子孫們共同捐獻一片土地,並以這片土地每年的收益(租金或利息),作為家族祭祀活動時(掃墓、祭拜、聚餐等等)的經費。

遇到土地糾紛的時候應該怎麼辦呢?在這篇文章當中,土地糾紛律師教你怎麼做:土地糾紛怎麼辦?常見的糾紛與解決的4個管道!

祭祀公業土地買賣?-公業頭痛的問題

近年來,許多祭祀公業經常因為土地買賣的問題,爆發爭議,並成為新聞版面的話題,如前監察院副院長周百鍊宗族的周元榮祭祀公業,原本坐擁台北市精華區土地,但有媒體報導該公業擁有的土地陸續遭出售,數年來幾乎賣光,而立法院長游錫堃院長的先祖所在之祭祀公業,也因土地買賣爆發爭議。

事實上,無論公業規模大小,通常都有祭祀公業土地買賣的議題,因為早期派下員通常會將各派下員的奉獻拿去購買土地,因此差別只在於土地的多寡,但基本上每個公業都有土地買賣議題。

如果你還不太清楚什麼是祭祀公業,那會建議你先去看過這篇文章(祭祀公業、祭祀公業法人是什麼?專業律師帶你一次分清楚!),會讓你更清楚接下來我們要討論的議題喔。

遇到祭祀公業土地買賣問題,透過土地糾紛律師諮詢平台,瞭解您所遭遇的狀況及如何處置的文章。土地糾紛律師是全台第一個專為祭祀公業提供的諮詢平台,讓全台服務的土地專業律師團隊來協助您。

祭祀公業土地買賣該如何進行?

既然祭祀公業土地買賣議題如此重要,且經常成為派下員間紛爭的議題,那究竟該如何進行祭祀公業土地買賣的程序,方能合法妥適呢?

這個問題取決於一個因素,也就是祭祀公業是否已經申報登記為祭祀公業法人,並以此可分成兩種情形,礙於篇幅,本文先介紹第一種情形-祭祀公業已申報登記為祭祀公業法人:

當祭祀公業已經依照祭祀公業條例第21條

本條例施行前已存在之祭祀公業,其依本條例申報,並向直轄市、縣(市)主管機關登記後,為祭祀公業法人。
本條例施行前已核發派下全員證明書之祭祀公業,視為已依本條例申報之祭祀公業,得逕依第二十五條第一項規定申請登記為祭祀公業法人。」

當祭祀公業依照上述的兩種方式之一,申請登記為祭祀公業法人時,其就能夠取得法人地位,而法人可如自然人一樣,擁有享受權利與負擔義務的能力,因此也能用祭祀公業法人的名義來處分財產。

此時,依照祭祀公業條例第33條

「祭祀公業法人派下員大會之決議,應有派下現員過半數之出席,出席人數過半數之同意行之;依前條規定取得同意書者,應取得派下現員二分之一以上書面之同意。但下列事項之決議,應有派下現員三分之二以上之出席,出席人數超過四分之三之同意;依前條規定取得同意書者,應取得派下現員三分之二以上書面之同意:……二、財產之處分及設定負擔。」

由上可知,祭祀公業土地買賣的流程上,祭祀公業法人如果要將土地處分掉的話,必須要先召開派下員大會。在有三分之二以上派下員出席的前提下,經過出席派下員人數超過四分之三的同意後,即算是派下員大會議決同意處分該土地,祭祀公業即可合法處分土地;而如果出席派下員人數未達三分之二的狀況下,也能夠經由取得現存派下員中三分之二以上的書面同意,代替派下員大會的議決同意。

接著,祭祀公業土地買賣流程上,依照祭祀公業條例第30條第2項:

「祭祀公業法人應將派下員大會會議紀錄於會議後三十日內,報請公所轉報直轄市、縣(市)主管機關備查。」

並且根據 101 年內授中民字第 1015730146 號函示,當今天要過戶的土地是屬於祭祀公業時,不只需要一般土地過戶時應檢附的文件,同時還要提出第30條中主管機關備查的會議紀錄或派下員同意書,才能夠辦理過戶喔。

延伸閱讀:祭祀公業土地買賣怎麼作?這些事情2種狀況要注意!(下篇)

遭遇祭祀公業土地買賣問題怎麼辦?如果您有祭祀公業土地買賣爭議的煩惱,不用慌!面對派下員內部的紛爭甚至是不法舉動,不要怕!公業的土地利益遭到部分派下員的毀壞該怎麼辦?土地糾紛律師來教您如何自救,追討損失!

本網站的土地糾紛律師團,提供您加入Line好友進行土地糾紛諮詢,且土地糾紛律師團每位律師都身兼專業及經驗,能夠為您解決。

土地糾紛常見問題

呂奕賢律師

呂奕賢律師

國立臺灣大學學士
國立政治大學法學碩士

擅長土地或房屋的買賣糾紛、合建契約糾紛、建物瑕疵、都市更新、塗銷抵押權、土地分割等爭議。

楊蕙謙律師

國立臺灣大學法律系學士
國立成功大學法律系研究所碩士

擅長違建占用、拆屋還地、鄰損事件、巷道爭議、都市計畫、土地徵收、借名登記等爭議。

楊蕙謙律師

土地糾紛律師對於不動產爭議有不少處理經驗,且有代理政府機關辦理相關訴訟經驗,且不乏社會矚目而複雜案件,了解都市計畫、土地徵收等實務運作情形,並有撰寫都市更新專書,相關領域研究甚深。

土地糾紛律師,協助您回到安穩的幸福生活。

祭祀公業土地買賣

▍延伸閱讀

土地被佔用如何處理?花 3 分鐘簡單了解自身權益
土地訴訟費用有哪些?專業律師告訴你重要卻容易被忽略的4件事(上集)
什麼是土地共有?律師 5 分鐘帶你了解土地法34-1條
我的地到底有多大?土地界線糾紛處理方法,土地糾紛律師告訴你!
土地糾紛律師費用5 大項目大公開!要花哪些費用一次告訴你!

讓最專業的土地糾紛律師團隊! 守護您家的權益!

分享至

著作權由「土地糾紛-法律中心」所有,非經正式書面授權,不得任意使用。

推薦精選

熱門文章

最新文章

參考資料

立法院 – 土地法不動產糾紛調處適用對象及其效力問題之研析

中華民國內政部地政司:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/index

內政部不動產資訊平台:https://pip.moi.gov.tw/V3/Default.aspx

台北市政府地政局:https://epaper.land.gov.taipei/

新北市政府地政局:https://www.land.ntpc.gov.tw/Default.aspx

桃園市政府地政局:https://land.tycg.gov.tw/index.jsp

新竹縣政府地政處:https://land.hsinchu.gov.tw

苗栗縣政府地政處:https://www.miaoli.gov.tw/land/

台中市政府地政局:http://www.land.taichung.gov.tw/

彰化縣政府地政處:https://land.chcg.gov.tw/00home/index6.asp

雲林縣政府地政處:https://land.yunlin.gov.tw/

嘉義市政府地政處:https://eland.chiayi.gov.tw/

台南市政府地政局:https://land.tainan.gov.tw/

高雄市政府地政局:https://landp.kcg.gov.tw/inside.php?nid=375

屏東市政府地政處:https://www.pthg.gov.tw/plantpp/Default.aspx

南投縣政府地政處:https://www.nantou.gov.tw/big5/index1.asp?dptid=376480000AU150000

宜蘭縣政府地政處:https://land.e-land.gov.tw

花蓮縣政府地政處:https://la.hl.gov.tw/

台東縣政府地政處:https://land.taitung.gov.tw/

連江縣地政局:https://www.matsu-land.gov.tw/chaspx/default.aspx

金門縣地政局:https://land.kinmen.gov.tw/

 

 

Picture of 楊蕙謙律師
楊蕙謙律師

楊蕙謙律師具臺灣大學法學士、
成功大學法學碩士資格,
現為建權國際商務法律事務所主持律師

擅長領域為行政訴訟、土地及不動產事
件、工程事件、建築及都市計畫事件、一般民事、家事、刑事訴訟等。

楊蕙謙律師曾代理政府機關辦理多項民事、行政訴訟事件,其中不乏社會矚目之爭議案件,

例如芝山岩景觀管制都市計畫事件、美河市案、大彎北案、台肥新村都市更新案等。

error: Content is protected !!