祭祀公業土地買賣發生爭議不在少數,時常一躍成為新聞版面,也是常見的土地糾紛。在土地價值飛漲的現代,如何賣掉祭祀公業的土地獲得更好的運用成為了許多祭祀公業、派下員間所思考的事情,也因為土地的高價值,祭祀公業土地買賣絕對是祭祀公業的一個重要議題。就讓本文來告訴你該怎麼處分祭祀公業土地吧!
目錄
祭祀公業是什麼?
祭祀公業最早來自於宋朝的「祭田」制度,由祖先留下一筆田產讓子孫們共同享有,並以田產的收入供祭祀的用途。日治期間,臺灣人民為了懷念先祖及教育後代子孫尊祖敬宗,祭祀公業的設立更為盛行,由同宗同姓的子孫們共同捐獻一片土地,並以這片土地每年的收益(租金或利息),作為家族祭祀活動時(掃墓、祭拜、聚餐等等)的經費。
遇到土地糾紛的時候應該怎麼辦呢?在這篇文章當中,土地糾紛律師教你怎麼做:土地糾紛怎麼辦?常見的糾紛與解決的4個管道!
祭祀公業土地買賣?-公業頭痛的問題
近年來,許多祭祀公業經常因為土地買賣的問題,爆發爭議,並成為新聞版面的話題,如前監察院副院長周百鍊宗族的周元榮祭祀公業,原本坐擁台北市精華區土地,但有媒體報導該公業擁有的土地陸續遭出售,數年來幾乎賣光,而立法院長游錫堃院長的先祖所在之祭祀公業,也因土地買賣爆發爭議。
事實上,無論公業規模大小,通常都有祭祀公業土地買賣的議題,因為早期派下員通常會將各派下員的奉獻拿去購買土地,因此差別只在於土地的多寡,但基本上每個公業都有土地買賣議題。
如果你還不太清楚什麼是祭祀公業,那會建議你先去看過這篇文章(祭祀公業、祭祀公業法人是什麼?專業律師帶你一次分清楚!),會讓你更清楚接下來我們要討論的議題喔。
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祭祀公業土地買賣該如何進行?
既然祭祀公業土地買賣議題如此重要,且經常成為派下員間紛爭的議題,那究竟該如何進行祭祀公業土地買賣的程序,方能合法妥適呢?
這個問題取決於一個因素,也就是祭祀公業是否已經申報登記為祭祀公業法人,並以此可分成兩種情形,礙於篇幅,本文先介紹第一種情形-祭祀公業已申報登記為祭祀公業法人:
當祭祀公業已經依照祭祀公業條例第21條:
「本條例施行前已存在之祭祀公業,其依本條例申報,並向直轄市、縣(市)主管機關登記後,為祭祀公業法人。」
「本條例施行前已核發派下全員證明書之祭祀公業,視為已依本條例申報之祭祀公業,得逕依第二十五條第一項規定申請登記為祭祀公業法人。」
當祭祀公業依照上述的兩種方式之一,申請登記為祭祀公業法人時,其就能夠取得法人地位,而法人可如自然人一樣,擁有享受權利與負擔義務的能力,因此也能用祭祀公業法人的名義來處分財產。
此時,依照祭祀公業條例第33條:
「祭祀公業法人派下員大會之決議,應有派下現員過半數之出席,出席人數過半數之同意行之;依前條規定取得同意書者,應取得派下現員二分之一以上書面之同意。但下列事項之決議,應有派下現員三分之二以上之出席,出席人數超過四分之三之同意;依前條規定取得同意書者,應取得派下現員三分之二以上書面之同意:……二、財產之處分及設定負擔。」
由上可知,祭祀公業土地買賣的流程上,祭祀公業法人如果要將土地處分掉的話,必須要先召開派下員大會。在有三分之二以上派下員出席的前提下,經過出席派下員人數超過四分之三的同意後,即算是派下員大會議決同意處分該土地,祭祀公業即可合法處分土地;而如果出席派下員人數未達三分之二的狀況下,也能夠經由取得現存派下員中三分之二以上的書面同意,代替派下員大會的議決同意。
接著,祭祀公業土地買賣流程上,依照祭祀公業條例第30條第2項:
「祭祀公業法人應將派下員大會會議紀錄於會議後三十日內,報請公所轉報直轄市、縣(市)主管機關備查。」
並且根據 101 年內授中民字第 1015730146 號函示,當今天要過戶的土地是屬於祭祀公業時,不只需要一般土地過戶時應檢附的文件,同時還要提出第30條中主管機關備查的會議紀錄或派下員同意書,才能夠辦理過戶喔。
延伸閱讀:祭祀公業土地買賣怎麼作?這些事情2種狀況要注意!(下篇)
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土地糾紛常見問題
臺灣人民為了懷念先祖及教育後代子孫尊祖敬宗,祭祀公業的設立更為盛行,由同宗同姓的子孫們共同捐獻一片土地,並以這片土地每年的收益(租金或利息),作為家族祭祀活動時(掃墓、祭拜、聚餐等等)的經費。
代替成員進行土地買賣需要取得成員的委託授權,並經過公業成員會議討論,才能進行買賣。
在祭祀公業土地買賣的程序中,公業成員需要進行討論和表決,如果您對土地買賣有異議,可以在會議中提出,但需要遵循公業章程及相關法律法規,並尊重集體決策。
如果土地買賣後出現問題,可以根據合約約定進行協商、調解,如果無法解決,則需要尋求法律途徑解決。另外,在進行土地買賣時,可以考慮選擇有經驗的土地糾紛律師進行法律諮詢,減少風險。
呂奕賢律師
國立臺灣大學學士
國立政治大學法學碩士
擅長土地或房屋的買賣糾紛、合建契約糾紛、建物瑕疵、都市更新、塗銷抵押權、土地分割等爭議。
楊蕙謙律師
國立臺灣大學法律系學士
國立成功大學法律系研究所碩士
擅長違建占用、拆屋還地、鄰損事件、巷道爭議、都市計畫、土地徵收、借名登記等爭議。
土地糾紛律師對於不動產爭議有不少處理經驗,且有代理政府機關辦理相關訴訟經驗,且不乏社會矚目而複雜案件,了解都市計畫、土地徵收等實務運作情形,並有撰寫都市更新專書,相關領域研究甚深。
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