祭祀公業土地買賣問題，也是常見的土地糾紛，根據上篇，我們已經帶大家簡單了解了買賣祭祀公業土地的第一種狀況。到了下篇，就讓我們來繼續了解處分祭祀公業土地相關爭議裡會出現的第二種狀況－祭祀公業未申報登記為祭祀公業法人吧！
祭祀公業土地買賣問題，在上篇，我們因為篇幅關係只先介紹了第一種買賣祭祀公業土地的情形。而今天就讓我們再用一點篇幅介紹第二種情形－祭祀公業未申報登記為祭祀公業法人的狀況。
如果你還沒有讀過上篇，那會建議你先去看完上篇之後再繼續閱讀，這樣會讓你更清楚我們接下來要說的內容喔（推薦閱讀：祭祀公業土地買賣怎麼作？專業律師告訴你這２種狀況要注意！（上篇））
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目錄
祭祀公業土地買賣該如何進行？－未申報登記為祭祀公業法人之情形
祭祀公業土地買賣處理過程，如遇到要處分土地的祭祀公業並沒有依照上篇提到的任何方式申請登記成為祭祀公業法人時，又應該怎麼處分該祭祀公業的土地呢？
- 依據法律，未依成為祭祀公業法人，就代表該祭祀公業本身並不具法人格，換句話說，就是沒有單獨享受權利、負擔義務的能力。所以，理所當然地不能夠以祭祀公業的名義來處分土地。
在這種狀況下，如果要處分祭祀公業的土地的話，那就要回溯到過去該條例還沒有施行時，依照祭祀公業的性質來進行處分。
未具法人格的祭祀公業，按照過往的判例（最高法院107年度台上字第793號），會依照民法第828條：
「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由成立之法律、法律行為或習慣定之。第八百二十條、第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。」
依據法律及前開判決，將祭祀公業視為是一種基於契約關係而成立的公同共有關係，是故，祭祀公業之土地應屬於全體派下員公同共有。在土地是屬於全體派下員公同共有的狀況下，想要處分該土地就需要適用公同共有相關的法規。
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而依照土地法第34條之1：
土地法34-1「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。……前四項規定，於公同共有準用之。」
也就是說，在祭祀公業並沒有申請成為法人的狀態下，如果想要處分掉祭祀公業的土地，那就需要有一半的公同共有人（派下員）同意，以及同意的公同共有人所持有的「潛在應有部分」（派下員比例）同樣過半才行。
祭祀公業土地買賣應該注意什麼？
祭祀公業土地買賣處理過程，有個需要注意的地方。依照最高法院 107 年度台上字第 793 號民事判決：
「雖祭祀公業陳合興迄未與吳俊賢訂定書面之買賣契約，僅有系爭會議紀錄及口頭契約，惟已經由符合規約第11條之處分程序，與吳俊賢就標的物及價金以口頭成立契約，即已合法成立買賣契約。
而祭祀公業派下員為土地之公同共有人，於祭祀公業出賣土地時，依土地法第34條之1第5項、第 4 項之規定，自有優先購買權。
系爭規約第11條約定之文義，係規範財產處分應經由管理委員會3分之2以上書面同意，乃處分公業財產方法之約定，僅排除土地法第34條之1第1、2 項之處分方式規定而已，至派下員有無土地法第34條之1第4項規定之優先承買權等，系爭規約並無規定，自無排除土地法有關公同共有人優先購買權規定之適用。」
根據這個判決，我們可以知道說上述買賣土地時所適用的土地法第34條之1是能夠被祭祀公業的規約排除掉的。
總結
祭祀公業是一種依照契約而成立的公同共有關係，自然而言，在契約關係中當然也可以用特約來排除民法中非強制性法條的適用。所以，在祭祀公業土地買賣的時候，也得要多加注意這些內部的規約，才不會出現想賣卻無法賣掉的狀況喔！
如果你還不太清楚什麼是祭祀公業，那會建議你先去看過這篇文章（祭祀公業、祭祀公業法人是什麼？專業律師帶你一次分清楚！），會讓你更清楚接下來我們要討論的議題喔。
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