不定期租約可以解約嗎？處理細節由專業律師一次告訴你！

租屋期間，無論是房東還是租客，最擔心的就是遇到租屋糾紛，例如：「房東可以任意調漲房租嗎？」、「不定期租約的情況下，房客不願意搬走該怎麼處理？」「不定期租約退租問題該怎麼處理？」，這些種種糾紛都因不定期租約而有所影響，今天就帶大家一起認識部定期租約和處理方式！

不定期租約是什麼？

不定期租約（不定期租賃契約）最簡單的解釋就是未定期限的租賃契約。正因沒有確切的租賃期間，出租人（房東）不能以租期到期而終止租約，必須符合法律規定之要件，才能終止租賃契約，要求承租人（房客）遷離。

什麼時候會成立不定期租約？

1. 房東與房客訂約時，未約定租賃期間。
2. 不動產租賃契約，期限超過一年，且沒有以書面訂立契約，依民法第422條規定，仍視為不定期租賃。民法第422規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」
3. 原本訂有期限，但期限屆滿後房客繼續使用，且房東未表示反對，亦視為雙方訂立不定期租賃契約。民法第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

（延伸閱讀：遇到房屋租賃糾紛怎麼辦？房東必須關注的5大問題）

不定期租約如何終止？

依民法第450條第2項、第3項規定：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」

依據民法第450條，出租人（房東）或承租人（房客）皆可以隨時終止，但必須提前通知；如果原本是按月繳房租，則需要提前至少一個月通知，才能合法終止契約。舉例而言，房東Ａ先生想要在112年12月30日終止與房客Ｂ小姐的不定期租約，則Ａ先生必須在11月30日以前就通知Ｂ小姐，告知終止契約之意思以及預計終止的日期；為了留存通知的證據，Ａ先生可以寄發存證信函通知。

然而，為了保障承租人（房客），在房屋租賃契約的情況下，土地法第100條規定設下了終止租約的限制，如果不符合這些限制條件，房東提前通知也不能合法終止租約。

土地法第100條規定

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」

因此，倘若房東與房客成立不定期租約，不能輕易終止租約，例外在承租人有違法或損害出租人權益時，或是出租人有收回房屋必要時，才例外可以終止租約。

倘若承租人無任何違反契約或違法情事，出租人（房東）只能主張「收回自住或重新建築」才能終止租約，且目前法院審酌是否符合這項要件，會評估有無必要性。例如，出租人（房東）是否僅有這一間建物可自住？有無必要性（例如就醫必要、舊家不堪居住等）？等，法院審酌認為有收回自住必要時，方會同意出租人得合法終止契約。

結語

由上可知，終止不定期租賃契約並不容易，法律優先保障承租人，故出租人（房東）出租房屋時盡量避免成立不定期租約，避免未來收回房屋遭遇重重困難，不利於資產運用。

因此，若要主張終止租約，您可以先與土地糾紛律師諮詢，再選擇最適合的爭議解決途徑。

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