土地糾紛追溯期有多久? 土地界線糾紛 3 大重點告訴你!

土地糾紛追溯期

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土地糾紛追溯期有多久呢?土地糾紛追溯期要按土地糾紛類型來判斷,今天小編和土地糾紛律師以常見的土地糾紛類型有土地被侵占、買房土地糾紛以及土地界線糾紛來說明,讓您可以初步判斷自己遇到的狀況大概要朝什麼樣的方法去解決,若有其他土地糾紛問題歡迎尋找專業律師諮詢。

壹、土地界線糾紛有哪些類型? 快速認識3 種糾紛類型

確認土地糾紛追溯期的第一步,分辨土地糾紛類型:

一、土地被侵占(占用土地)

自己所有的土地被他人無故占用即為此種類型,例如停車位遭鄰居擅自停放汽車、土地被他人未經允許興建房屋或堆放雜物等。

二、買房土地糾紛

通常買賣房屋時會連同土地一併買賣,而房屋土地買賣糾紛類型眾多,例如雙方當事人之間已經簽立了契約,嗣後才發現房屋面積和契約不符、房屋有漏水問題、土地使用分區不得興建房屋等等。

三、土地越界糾紛

土地與鄰接土地界線不明或鄰居越界建築,亦為常見土地糾紛類型。土地界線(或稱經界)意指土地與土地的邊界,因為邊界並不實際存在於土地上,而是虛擬的,所以往往要由地政事務所「鑑界」才能確認房屋界線之具體位置。

確認好土地糾紛的類型後,就能輕易判斷土地糾紛追溯期有多久了。

(延伸閱讀:土地被占用如何處理?了解保障自身權益

貳、土地界線糾紛追溯期有多久?

土地界線糾紛追溯期到底有多久?這裡要先澄清一件事,其實「追溯期」並非正式的法律用語,對應到現行法規,其實是刑法規定的「追訴期」,或是民法規定的「消滅時效」(或稱請求權時效)。如果「追訴期」或「消滅時效」一旦過了,檢察官不能追訴對方的刑責,對方依法也可以拒絕負責。

以下我們以不同糾紛類型,來看土地界線糾紛追溯期有多久?

一、土地被侵占(土地占用)

當土地所有人名下的土地被占用或被侵占,刑法上占用人可能涉犯「竊占罪」,此時追訴期是二十年(刑法第80條規定參照),且自竊占行為終了時起算(如果持續竊占則以最後提告的時間點為準)。

土地所有人也可以依民法第767條規定,向對方主張拆屋還地,如果該筆土地是有登記的,也就是國家有核發土地權狀,則土地所有人不論何時都可以,沒有時效的限制

話雖如此,但仍要注意,如果明知土地被占用超過二十年都沒有異議,占用人可能會主張時效取得地上權,法院也可能認為所有人占用太久都沒有異議,且若同時符合占用面積小、或房屋僅有一角占用而要求拆除整棟房屋顯不公平等情形,法院也可能會以「權利濫用」為由認定占用人無須拆屋還地。

另外,土地遭侵占時除了可以請求對方拆屋還地,也可以主張占用期間的租金,但依據民法第126條規定,最多只能請求五年,超過五年的租金對方可以拒絕給付。

二、買房土地糾紛

在買賣糾紛中,不同的糾紛情形,土地糾紛追溯期(也就是請求時效)也各有不同:

(一)請求對方履行契約

如果契約沒有特別約定,依照民法第125條規定,土地糾紛追溯期(請求時效)自「可請求時」起算十五。例如雙方解除買賣契約後,並約定返還已支付的價款,如有一方未依約返還,則另一方即應在15年內請求返還價金。

(二)買賣房屋發現瑕疵

如果是買賣房屋後才發現有漏水、凶宅、輻射屋等瑕疵,依據民法第365條規定,必須在發現後六個月內,或是交屋後五年內主張,否則即不可再主張權利。

(三)買賣過程被詐欺或錯誤而要解約

如果土地買賣過程遭到賣方的詐欺,因而想要主張撤銷意思表示而解約,則應在簽約後一年內提出,且建議以存證信函向對方盡早提出。

三、土地界線糾紛(越界建築)

在此種類型中,與土地占用情形類似,只是通常越界建築的人較多並非故意侵占他人土地,較難成立刑法上的竊占罪。

民事方面,土地所有人仍可以依民法第767條規定,向對方主張拆屋還地。原則如果該筆土地是有登記的,也就是國家有核發土地權狀,則土地所有人不論何時都可以提出,沒有時效的限制。但依據民法第796條規定,如果土地所有權人知道鄰居有越界,應立即提出異議,法院可能會認定不得主張拆屋還地,只能要求越界人支付租金;至於所謂「立即提出異議」是要多立即?目前法院沒有形成統一的見解,故為避免權益受損,建議仍應立即以存證信函或訴訟方式向越界人表示異議。

參:土地糾追溯期相關的法條

(一)刑法

  • 刑法第80條規定

追訴權,因下列期間內未起訴而消滅:

一、犯最重本刑為死刑、無期徒刑或十年以上有期徒刑之罪者,三十年。但發生死亡結果者,不在此限。

二、犯最重本刑為三年以上十年未滿有期徒刑之罪者,二十年。

三、犯最重本刑為一年以上三年未滿有期徒刑之罪者,十年。

四、犯最重本刑為一年未滿有期徒刑、拘役或罰金之罪者,五年。

前項期間自犯罪成立之日起算。但犯罪行為有繼續之狀態者,自行為終了之日起算。

  • 刑法第320條規定

意圖為自己或第三人不法之所有,而竊取他人之動產者,為竊盜罪,處五年以下有期徒刑、拘役或五十萬元以下罰金。

意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。

前二項之未遂犯罰之。

(二)民法

  1. 民法第92條

因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。

被詐欺而為之意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人。

  • 民法第 93 條

前條之撤銷,應於發見詐欺或脅迫終止後,一年內為之。但自意思表示後,經過十年,不得撤銷。

  • 民法第 125 條

請求權,因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者,依其規定。

  • 民法第126條規定

利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權,其各期給付請求權,因五年間不行使而消滅

  • 民法第365條規定

買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅

前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。

  • 民法第 767 條

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。

前項規定,於所有權以外之物權,準用之。

  • 民法第796條

土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。 前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。

因此,請務必記得要在土地糾追溯期(也就是消滅時效、請求時效)內提起訴訟或寄發存證信函主張權利,否則對方就可以用罹於時效來拒絕您的請求。如果您不確定是否已經超過時效,建議盡快確認過去是否有以其他方式向對方主張權利,例如存證信函、簡訊、通訊軟體等,並攜帶資料盡快找專業律師諮詢。

以上僅是原則性的規定,依據個案具體情況,適用法律的結果可能有所不同,其土地糾紛追溯期也會有所不同,若是遇上土地糾紛問題,建議尋求專業律師協助。

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參考資料

立法院 – 土地法不動產糾紛調處適用對象及其效力問題之研析

中華民國內政部地政司:https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/index

內政部不動產資訊平台:https://pip.moi.gov.tw/V3/Default.aspx

台北市政府地政局:https://epaper.land.gov.taipei/

新北市政府地政局:https://www.land.ntpc.gov.tw/Default.aspx

桃園市政府地政局:https://land.tycg.gov.tw/index.jsp

新竹縣政府地政處:https://land.hsinchu.gov.tw

苗栗縣政府地政處:https://www.miaoli.gov.tw/land/

台中市政府地政局:http://www.land.taichung.gov.tw/

彰化縣政府地政處:https://land.chcg.gov.tw/00home/index6.asp

雲林縣政府地政處:https://land.yunlin.gov.tw/

嘉義市政府地政處:https://eland.chiayi.gov.tw/

台南市政府地政局:https://land.tainan.gov.tw/

高雄市政府地政局:https://landp.kcg.gov.tw/inside.php?nid=375

屏東市政府地政處:https://www.pthg.gov.tw/plantpp/Default.aspx

南投縣政府地政處:https://www.nantou.gov.tw/big5/index1.asp?dptid=376480000AU150000

宜蘭縣政府地政處:https://land.e-land.gov.tw

花蓮縣政府地政處:https://la.hl.gov.tw/

台東縣政府地政處:https://land.taitung.gov.tw/

連江縣地政局:https://www.matsu-land.gov.tw/chaspx/default.aspx

金門縣地政局:https://land.kinmen.gov.tw/

 

 

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楊蕙謙律師

楊蕙謙律師具臺灣大學法學士、
成功大學法學碩士資格,
現為建權國際商務法律事務所主持律師

擅長領域為行政訴訟、土地及不動產事
件、工程事件、建築及都市計畫事件、一般民事、家事、刑事訴訟等。

楊蕙謙律師曾代理政府機關辦理多項民事、行政訴訟事件,其中不乏社會矚目之爭議案件,

例如芝山岩景觀管制都市計畫事件、美河市案、大彎北案、台肥新村都市更新案等。

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