土地被占用的情形，往往發生在長時間閒置土地，或是不確定土地經界的情形，如果發現土地遭占用時卻發現土地竟然已經被別人占用，甚至蓋有建物！在這種時候應該如何向對方討回土地，又該如何請求賠償呢？讓土地糾紛律師來為您大公開法院判斷標準！
目錄
壹、占用土地是什麼？
我們常聽到的土地被侵占或被占用，其實就是法律上所指「無權占有」他人不動產的情形。也就是說，對方在沒有所有權、也沒有合法使用權的前提下，未經所有權人同意就擅自使用他人土地，此時土地所有權人就可以依民法第 767 條規定，要求占用人返還土地，保障自己的權益。
「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
貳、土地被占用該怎麼辦？
無權占用土地，時常衍生出占用人在該土地上搭建房屋、建物的情形，此時不僅侵害到了土地所有權人的所有權，還可能因為無權使用這片土地，導致所有權人無法利用該土地獲取利益。
因此，土地所有權人就能依照民法第 767 條規定，請求侵占土地的占用人「拆屋還地」，同時也可以依民法第 179 條規定，請求占用人「支付相當於土地租金的不當得利」。
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一、拆屋還地
土地所有權人發現自己土地被他人無權占用甚至蓋有房屋或地上物（常見有車庫、花圃、圍牆等），可以向法院請求對方應依民法第 767 條，拆除地上之房屋建物，將土地回復原狀，並將土地騰空返還給土地所有人。
在向法院提起訴訟前，有一些前置作業可以先行完成：
1、測量占用面積
向地政機關申請測量，地政機關就會核發土地測量成果圖，即可證明對方占用的土地範圍及面積。
2、蒐證
可以用拍照的方式，紀錄土地被占用的各種情狀，照片必須附有日期。
如果是已經占用好幾年，或是占用面積較大，也可以利用Google地圖的衛星影像證明占用情形。
3、存證信函
土地所有權人可以先寄發存證信函或請律師寄律師函，限期對方自行拆除房屋並返還土地，不僅作為「催告」，也可以藉由寄發存證信函來宣示自己的權益，以免對方日後主張土地所有權人「默認」占用人使用。
4、調解、訴訟
如果對方經催告後仍不於期限內「拆屋還地」，您可提起民事訴訟，請求拆除房屋、返還土地、給付相當租金之不當得利。法院通常會先安排調解，若雙方調解不成，則會由法官審理並由兩造辯論，並作成判決。
拆屋還地的訴訟案件中，會涉及到許多法律問題，例如：有無超過時效？有無默認使用？占用人得否主張免拆？等，可見委請專業的律師，從旁及時提供協助是很重要的。
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二、返還相當於租金的不當得利
無權占用人除了拆屋還地之外，在無權占用期間，也會影響原本的土地所有人對這片土地的實際利用，也可以說占用人在使用期間，得到了不需負擔任何的租金就能使用土地及房屋的利益， 這樣的利益並不是基於租賃契約、借貸契約等原因，沒有法律上的正當原因，就屬於一種「不當得利」。
因此，土地所有人得依民法第 179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」請求對方返還占用土地所獲得的相當於租金之利益。
土地被占用的所有權人，可以請求多少「相當於租金不當得利」呢？通常法院會依土地法第 97 條、第 105 條規定，以申報地價 10 % 以內計算「年租金」（實務上以 5 %居多）。
因此，我們會以下列公式來計算占用期間的不當得利：
土地申報地價 × 占用面積 × 持分 × （ 5 %~ 10 %）× 占用期間（年）
要注意的是，相當於租金的不當得利，和一般不當得利返還請求權時效（15年）不同，因為其性質類似租金，所以依民法第 126 條規定請求權時效只有5年，也就是說只能請求「最多占用五年期間」的不當得利喔！
參、無權占用土地會有刑責嗎？
無權占用他人土地的占用人，除了應該拆屋還地、給付相當租金的不當得利，還可能會涉及「刑法第 320 條竊占罪」的刑事責任。
刑法第 320 條明定：「意圖為自己或第三人不法之利益，而竊占他人之不動產者，依前項之規定處斷。」
由此可見，成立竊占罪的要件如下：
（一）需有竊占行為
也就是實際將他人不動產（土地或房屋）置於自己掌控之下，排除他人使用。
（二）占有的客體是他人的不動產
較有爭議的是，如果是土地「共有人」占用全部土地，是否涉犯竊占罪？因為共有人只是享有一部份土地的所有權，所以如果沒有得到全體共有人之同意占為己用，仍有構成竊占罪的可能。
（三）具備不法利益意圖
占用人如果意識到，自己沒有使用或占用的權限，依然要占用他人不動產，不一定要有把不動產登記為自己所有的意圖，只要是想要藉此獲得使用利益，即已具備不法利益意圖。
土地糾紛律師對於不動產土地糾紛爭議有不少處理經驗，而土地占用是我國相當常見的土地糾紛，建議尋找律師諮詢，確認採取什麼救濟方式，以確保自己權益。
千萬不要放任不管，時間一久，對方可能就會主張時效取得地上權，可能到時就不能主張拆屋還地了！千萬不可忽視自己權益！
土地被佔用常見問題
如果您有不動產、土地房屋的法律困擾，不用擔心不懂、不清楚、不明瞭，不動產糾紛律師為您傾聽訴求，讓土地糾紛律師協助您解決問題！
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