土地糾紛和解書怎麼寫？土地糾紛和解程序為何？土地糾紛要和解還是調解？要怎麼聲請調解？讓專業的不動產律師為您解答，告訴您「和解」、「調解」兩大觀念有何差異？也與您分享怎麼寫？常見爭議有哪些？
壹、土地糾紛和解、土地糾紛調解是什麼？有何不同？
如同本網站「土地糾紛案例分享 常見的4種土地糾紛案例」一文所述，土地糾紛解決管道有四：
一、調解委員會
二、不動產糾紛調處
三、法院起訴
四、找律師諮詢，或與對方協商。
而本網站「土地糾紛調處是什麼？作業糾紛是什麼？一定要知道的4大管道」一文中，已經介紹了土地糾紛調處之相關制度，本文將介紹土地糾紛如何「和解」或「調解」。
| 和解 | 調解 | |
| 優點 | 只需要雙方協商，較為迅速、簡便。雙方就協議條件達成共識即可，較無限制。 | 由調解委員居中協調，雙方達成共識即可作成調解書（調解筆錄）。調解書（調解筆錄）具備判決效力，違約者可直接聲請強制執行。 |
| 缺點 | 並無判決效力，必須公證才可以在對方違約時聲請強制執行。若無公證，對方一旦違約即須再行起訴。 | 須向調解委員會或法院聲請調解，並等待安排調解期日。倘若對方無意調解，可能未必到場，耗費時間。 |
一、土地糾紛和解是什麼？
「和解」是指當事人間私下對於爭議，雙方各自讓步達成一致共識，通常會將達成共識的條件寫成「和解書」或「協議書」。以「和解」的方式解決問題，優點是雙方協商較為迅速、簡便，只要雙方同意，隨時都可以簽署和解書，內容也較無限制，適合金額較小、較不複雜的房屋糾紛。
房屋糾紛和解的缺點，在於雙方是私下達成的協議，如果沒有經過公證人「公證」、也不是法官在法院調停而達成的「訴訟上和解」（沒有寫成和解筆錄），就只是一般的「和解契約」。如果對方違約沒有履行契約，您必須再另外提起訴訟，起訴請求對方履行契約，取得勝訴判決後才可以強制執行。
二、土地糾紛調解是什麼？
「調解」與前述「和解」相當接近，是由調解委員會的調解委員，或是法院的調解委員擔任「和事佬」，在雙方當事人之間居中協調，勸說雙方互相讓步達成共識。
與「和解」相同的地方在於，性質都是雙方同意即可作成「調解筆錄」；不同地方在於，「調解筆錄」經法官認可，即有相當於確定判決之效力，對方若違反調解筆錄不願意履行，您就可以向法院聲請強制執行。
貳、土地糾紛和解書怎麼寫？
一、土地糾紛和解有哪些？
與土地相關的糾紛類型相當多元，很多糾紛都可以透過雙方協商和解來解決，特別是金額較少、當事人不多、爭議較不複雜等類型，雙方同意即可快速解決爭議。舉例如下：
（一）土地相關之金錢爭議
1、土地買賣糾紛（如：買賣遇到詐欺）
2、土地租賃糾紛（如：租地建屋、調整租金）
（二）土地占用問題
1、土地遭他人占用（包括越界建築、占用停車位、拆屋還地）
2、占用期間不當得利租金
（三）土地所有權相關之爭議
1、借名登記
2、土地共有爭議
3、土地分割
二、土地糾紛和解書怎麼寫？
（一）和解書之注意事項
1、和解的當事人
和解時應注意和解對象是否為土地所有權人，或是否取得土地所有權人的同意或授權，較能確保真正的所有權人事後不會反悔再次提告。您可請對方提出所有權狀、同意書或授權書，或由您自行調閱土地登記謄本，確認房屋之真正所有權人是誰。
2、約定分期給付金錢
若和解書中有分期給付金錢之約定時，實務通常會加註「如有一期未給付，視為全部到期」，用以約束當事人依約按時給付，否則即應一次給付全部債務。
3、善用違約金約定
若是和解書約定當事人應履行一定義務，例如返還土地、辦理移轉登記、給付金錢等，為避免對方嗣後不履行，可於和解書中約定違約金條款，例如：「如有一方違反本和解書之約定，應給付他方懲罰性違約金＿＿＿元。」
4、雙方不再主張權益
為了避免雙方和解後，就同一爭議另行起訴，和解書中可約定：「雙方為此爭議各自放棄提起民事、刑事訴訟或向主管機關陳情檢舉的權利，惟和解後新發生之損害不在此限。」等文句，另雙方如果已經有訴訟進行中，亦應注意要求雙方撤回起訴。
（二）土地相關之金錢爭議
1、土地買賣糾紛
若是買到的土地有瑕疵（如：抵押權未塗銷、買到不得開發之農地等），通常是買家或賣家協商如何處理，可能是約定解除契約，並返還簽約金或土地價款等。也可能是雙方協商由建商或賣家退還一部分價款。
針對這類的土地糾紛和解書，如果涉及金錢的交付，建議可一次付清，如果金額數目較大而約定分期給付，可約定簽發本票作為擔保，或者是將和解契約進行公證。若有違約，即可聲請強制執行，無須再另行起訴。此外，也可以針對「未於期限前給付」等情形約定「違約金」，督促對方依約履行。
2、土地租賃糾紛
如果是與租賃相關的金錢爭議，例如：給付租金、返還押金、代墊清潔費、給付違約金等，只要約定「甲/乙方應於＿＿＿（給付期限）前給付甲/方＿＿＿元（給付金額）」，並約定給付方式為現金、匯款或其他方法。
若是涉及返還土地、遷讓房屋、拆除地上物等，為了避免對方於和解後又不履行，建議可約定違約金，例如：＂「甲/乙方應於＿＿＿（搬遷期限）前將ＯＯＯ地號土地返還甲/乙方，若有延誤，每延誤一日應給付＿＿＿元之違約金」，督促對方盡快履行。
（三）土地占用問題
實務上常因測量誤差、土地界址重測等原因，而發生「房屋越界」問題，或者是房屋增建、車庫、花圃等不小心占用鄰居土地，此時土地所有權人（地主）可以要求拆除占用的房屋增建、車庫、花圃（也就是拆屋還地），並且請求給付占用期間的租金。
如果占用面積不大，沒有阻礙他人土地的使用，實務上大多會約定屋主應「按月」給付占用土地租金給地主。關於租金的約定，可以參考訴訟實務大多是以「當年土地公告現值×占用面積×5%~10%÷12」來計算每月的租金，或者雙方約定合意的租金金額，並約定給付方式（如現金或匯款）。
此外，可以附上現況照片或測量圖，確定對方使用的範圍，避免和解後反遭占用更多土地。同時，也要約定雙方不得再就占用土地相關爭議提起民事、刑事等訴訟。
（四）土地所有權相關之爭議
1、借名登記
倘若房屋係「借名登記」，例如王大明買了A屋，支付頭期款且每月付房貸，把A土地登記在妻子陳小美名下，這種真正出資購買的人與實際登記所有權人相異的情況，稱作借名登記。王大明是「借名人」，陳小美是「出名人」。
通常借名登記的爭議即在於，土地真正的所有權人是誰？王大明可能會主張自己才是土地所有權人，陳小美也可能主張自己有幫忙還貸款，或是這是王大明自己贈與的土地。
因此，關於借名登記的爭議若要和解，建議要在和解書記載清楚土地的歸屬，例如：「甲乙雙方同意XXX市…XXX段XXX地號土地為甲方所有，乙方應配合將土地移轉登記為甲方名下」、「甲方於給付乙方＿＿＿元後，取得XXX市…XXX段XXX地號土地所有權，乙方應配合將土地移轉登記為甲方名下」
2、土地共有爭議
如果長輩沒有留下遺囑而去世，繼承人進行分割前皆為土地共有人，依土地法第34條之1規定，如果沒有人數2分之1且持分共2分之1以上，或是持分共3分之2以上的同意，任何人不得單獨將土地買賣或出租，或是約定管理方案。
因此，如果針對「如何分割」進行和解協商，應確定分割方案為何？同意人數或持分是否超過法定門檻？並將分割方案作為和解書的附件，且須約定其他人應配合辦理分割登記。如果是針對「是否出售或出租土地」問題，應確認繼承人是否辦理繼承登記？同意人數或持分是否超過法定門檻？且應注意是否約定出售或出租細節，例如買賣價金或租金不得低於XXXX元，售出款項或租金應如何分配等。
在這篇文章當中，有提及律師相關的訴訟費用，你也可以參考看看：
土地糾紛律師費用大公開！要花哪些費用一次告訴你，有這5個項目
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參、土地糾紛調解的注意事項
一、如何聲請調解？
如前所述，調解是在各鄉鎮市區公所內的調解委員會，由調解委員居中協調，您可至任一調解委員會（最好是房屋所在地）聲請調解，調解委員會受理後，即會安排時間並寄發調解通知書給雙方。
參考臺北市大安區區公所網站，已有各式各樣和解書範例。
二、調解注意事項
1、不動產糾紛應注意當事人是否確實是建物所有權人、土地所有權人，可以至地政事務所調閱土地或建物登記謄本確認。且調解時應攜帶身分證件，確保對方身分。
2、因為調解委員沒有到過房屋現場，有些損壞爭議或占用土地，可以準備照片、測量圖比較有說服力。
3、調解如果雙方同意，就會調解成立，雙方會簽立「調解書」；調解如果一方不同意，就會調解不成立，此時您可以決定是否要起訴而進入訴訟程序。
4、應注意的是，如果有一方未到場，調解委員會通常會再訂第二次調解，如果還是未到場，可能就會調解不成立，故應注意調解委員會寄發的調解通知。
5、調解書做成後，調解委員會必須送請法官核可，如果法官認可即是正式的調解書，與法院判決有相同效力，也就是對方不得再重複起訴，且對方違約也可以直接向法院聲請強制執行。
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