近年居住在社區大樓的民眾人數飛速成長，除了依法要召集區分所有權人會議，同時也會制定全體住戶應遵守的房屋社區規約，確保住戶們的生活環境和品質。這些社區規約是如何制定的？律師告訴你程序要注意的問題！若你有任何不動產、土地糾紛的困擾，別忘了找尋專業律師捍衛您的權益！
壹、區分所有權人會議
社區規約的訂定基本上都是經由區分所有權人所召開的會議，來決定規約的內容並表決通過，公寓大廈管理條例第 3 條，關於區分所有權人會議的定義為「區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」
就程序上來說，公寓大廈管理條例第 31 條規定：
區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人 3 分之 2 以上及其區分所有權比例合計 3 分之 2 以上出席，以出席人數 4 分之 3 以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權 4 分之 3 以上之同意行之。
也就是說，召開區分所有權人會議時：
| 所有權人會議 | 說明 |
|---|---|
| 出席 | 出席：必須要有 3 分之 2 以上的屋主來參加會議（且區分所有權比例合計超過 3 分之 2 ） |
| 通過 | 決議時要有其中 4 分之 3 以上屋主的同意（且區分所有權比例合計超過 4 分之 3 ） |
如果沒有達到法律規定的人數或比例，即便決議通過，其他區分所有權人可以在決議後 3 個月內請求法院撤銷其決議。另外規約通過後，若沒有公告在社區布告欄、或沒有送達通知，一樣代表程序上有瑕疵。
貳、房屋社區規約你知道哪些？
關於社區的規約，在公寓大廈管理條例第 3 條可以看到，「規約」指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
除了制定規約所召開的區分所有權人會議，必須符合法律上的程序外，規約本身的內容不能違背或逾越現行的法令，若有所牴觸的話會使規約無效。
那麼，社區的規約到底可以約定哪些事項，讓住戶一起遵守呢？
（一）住戶關於公共空間的使用範圍或特別規定、能否養寵物、違反規約該如何處理、社區財務運作的監督方式、發生糾紛時的協調程序，這些內容如果沒有載明在規約內，就不會有效力。（公寓大廈管理條例第23條）
另外要注意，有些內容就算記載在規約上，也不生效力（公寓大廈管理條例第7條）：
- 大樓共用部分不能被當成專有部分來獨立使用
- 約定事項有違反法令規定
（二）關於區分所有權人會議的召集/重新召集，開會的出席人數、決議通過的同意人數、以及召集人與管理負責人的推選方式，若規約沒有特別規定，就必須依照公寓大廈管理條例來執行。（公寓大廈管理條例第31、32、7條）
（三）依據公寓大廈管理條例、施行細則已經有的規定，可以於規約變更規定的事項，比如：
- 變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似行為（公寓大廈管理條例第 8 條）
- 公共空間的修繕、管理、維護費用之分擔標準（公寓大廈管理條例第 10 條）
- 開放空間及退縮空地供營業使用（公寓大廈管理條例第 16 條）
- 住戶飼養動物（公寓大廈管理條例第 16 條）
- 區分所有權人會議召集人、管理委員、主任委員及管理負責人之任期（公寓大廈管理條例第 25、29條）
- 住戶非該專有部分之區分所有權人之被選舉權（公寓大廈管理條例第 29 條）
- 管理委員會職務委辦之授權（公寓大廈管理條例第 11 條）
（四）非封閉各自獨立的住商混合大樓若想分幢或分區成立管理委員會（公寓大廈管理條例第26條）及管理委員會的籌組和運作規範（公寓大廈管理條例第29條）、公共空間及其相關設施的拆除、重大修繕、改良標準、授權（公寓大廈管理條例第11條）、公共基金繳納的標準及運用（公寓大廈管理條例第18條），為公寓大廈管理條例尚無規定，可以在規約約定的事項。
內政部其實訂有一套「公寓大廈規約範本」，根據公寓大廈管理條例第 60 條第 1 項，也能夠參考中央機關訂定的範本，並諮詢律師來制定適合社區，且能預先減少爭議的社區規約哦！
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房屋糾紛常見問題
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