有土地糾紛怎麼辦?土地問題百百種,每種類型都有不同處理方法,你有土地糾紛的煩惱嗎?你怕找錯人嗎?有什麼管道可以協助釐清問題找到解決的方法?你一定要知道的,解決糾紛 4 個管道!
目錄
壹、土地糾紛怎麼辦?需花多少時間?請找專業!
一、別擔心,先準備好 3 樣文件
- 土地登記謄本/建物登記謄本
- 地籍圖、現場照片
- 與糾紛相關的契約、協議書、土地分割協議、借名登記或抵押契約等資料
二、訴訟程序需花費的時間
土地糾紛較常見的是民事訴訟(少數如詐欺、竊占等為刑事案件,或是土地徵收、土地登記為行政訴訟),如果爭執金額、土地價值或建物價值達新臺幣 150 萬元,則採三級三審制,也就是最高可上訴到三審,最多需要經歷地方法院(一審)、高等法院(二審)、最高法院(三審)共三個審級。若金額未達150萬元,則採二級二審,最高上訴至二審。
依案件複雜程度、當事人多寡、鑑定或測量程序,法院辦案程序等因素,每個審級所需時間各有不同。若是案情相對簡單、當事人人數不多、無須鑑定或測量者,通常半年至一年可告一段落;倘若案情複雜、當事人眾多且意見分歧、需要現場測量、勘驗甚至鑑定,審理時間可能長達數年才會判決。
訴訟程序大約如下:
(一)原告提起土地相關訴訟
法院分案受理,將通知雙方當事人開庭時間,並將起訴狀繕本寄給每位被告。
(二)法院強制安排調解
部分案件依法應強制調解(土地相鄰關係、土地經界、土地分割、不動產租金、地上權等),倘若調解不成進入土地訴訟程序。
(三)進入訴訟程序
法院通知當事人到法院開庭,由法官主導程序釐清問題,雙方提出,並作證據調查,複雜案件或二審階段,法院會分為「準備程序」及「言詞辯論」,準備程序著重證據調查,重要證據及事實應在準備程序提出。
(四)測量、勘驗或鑑定
部分土地或不動產相關案件需要由法院及雙方到現場勘驗,或請地政事務所測量,或請專業機構進行估價或鑑定。
(五)判決
法院斟酌證據與雙方陳述後,會做出最後判決。
當事人不服判決結果,得在收到判決書後 20 日內提出上訴。特別注意,第三審主要是審查前兩個審級的法律適用或判決是否有程序瑕疵,目前規定必須委任律師代理才能提出喔!
(你有因繼承而與其他家族成員共有土地的問題嗎?在這篇文章當中,土地糾紛律師將告訴你:土地分割是什麼?不得不知土地分割的 3 大方法)
貳、土地糾紛最常見有那些問題呢?
一、確認土地界址
在地籍調查時相鄰土地因指界不一致所發生的界址糾紛,先由地籍調查人員就糾紛情形在現場調解或通知關係人在地政事務所協調。
二、返還土地
三、越界建築
所謂越界建築,係指土地所有人建築房屋,逾越疆界者而言。
四、買賣土地糾紛
五、借名登記爭議
六、地上物佔用排除
七、土地共用物分割
八、塗銷地上權/抵押權
九、土地徵收
十、既成道路/巷道爭議
參、如何確定土地歸屬權?
確定土地歸屬權的方法可以從土地證明文件入手,例如土地登記簿、地籍圖等。如果有爭議,可以向當地的土地管理機關或法院請求協助。
肆、土地糾紛找誰適合呢?有 4 大管道!
土地上的糾紛找誰處理較合適?有四大管道:
一、調解委員會
每個行政區公所都設有調解委員會,您可提出調解案件,由調解委員居中協調作成調解筆錄,調解筆錄與法院判決具相同效力。
二、各直轄市政府的「不動產糾紛調處委員會」
不動產糾紛調處委員會雖然能協助當事人進行調處,但調處結果沒有確定判決效力,不同意者仍可向法院提起訴訟。
三、各行政區域法院
各級法院都會設有法律諮詢,也可直接向法院提起訴訟,但因訴訟程序複雜繁瑣,建議先找律師評估分析案情,再決定是否要以訴訟方式解決您的法律問題。
四、專業土地 糾紛律師
土地上的糾紛案件類別眾多,建議委任具有相關案件實務經驗的不動產糾紛律師,可以為您守護您的資產、保障您的權益!
若您遇到了土地上的問題,不知道該如何挑選土地不動產律師,那麼這篇文章《專業的土地糾紛律師推薦給您,這篇從 4 大方向教你如何選擇》推薦給您
伍、最常見的糾紛是哪 4 種?
一、 瑕疵擔保責任
賣家對於賣出的房地產負有「瑕疵擔保」責任,又分為「權利瑕疵擔保」及「物之瑕疵擔保」。
所謂「權利瑕疵擔保」,是指賣家應擔保不會有第三人可以對買家買的東西主張權利,例如買賣土地時,賣家故意不告知土地已經設定抵押權,導致因為第三人抵押權執行造成土地被拍賣,買家的權利因此受損,可以向賣家請求損害賠償。
「物之瑕疵擔保」,則是指賣方交付土地或房屋時,需要擔保有契約約定的品質,且不能減其通常效用。例如購買到凶宅、輻射屋、土地是農地依法不可興建房屋等,買家可以要求解約、減少價金,或請損害賠償。
二、拆屋還地
依民法第 767 條第 1 項,他人未經地主同意而任意占用土地,無論是加蓋房子、其他工作物、種植作物、停放車輛等,或者鄰居建築房屋越線蓋到地主的土地上,都能夠請求對方停止侵害,並將地上物拆除,將土地回復原狀。
另外,地主也可請求占用期間的租金,通常會以占用面積之土地公告現值 5% 至 15% 計算。
但有少數例外情形,例如不是故意而越界一小部份,且要求拆除會破壞房屋主要結構,又或是明知對方占用而多年都未表示反對,法院可能會認為僅需支付租金而毋需拆除。
三、共有物分割
部分房屋或土地是由多人共有,共有人可訂定分管契約,約定管理辦法、使用效益分配等事項,以利有效管理及利用共有物。
而共有物的處分(例如將土地賣出)至少需要共有人數 2 分之 1 且應有部分 2 分之 1 以上同意,或應有部分達 3 分之 2 以上,才可以將全部土地賣出,且共有人有優先承買權。
共有人可隨時向法院請求裁判分割,法院得斟酌土地性質、使用現狀、當事人人數等各項因素判斷最適當的分割方法,且可採原物分割(將土地分割數塊分配共有人)、變價分割(換成金錢分配共有人)或部分以金錢補償。
四、塗銷抵押權
土地或房屋買賣時,已設定的抵押權不會消失,依法應隨同移轉登記給買受人,因此可能大幅影響買方的購買意願,此時所有權人可以透過土地糾紛訴訟來塗銷已清償、已過期或債權不存在的抵押權,恢復房地產應有的價值。
土地糾紛律師對於不動產爭議有不少處理經驗,且有代理政府機關辦理相關訴訟經驗,且不乏社會矚目而複雜案件,了解都市計畫、土地徵收等實務運作情形,並有撰寫都市更新專書,相關領域研究甚深。
土地糾紛常見問題
遇到土地被佔用可以用拍照的方式,紀錄土地被占用的各種情狀,照片必須附有日期,如果是已經占用好幾年,或是占用面積較大,也可以利用 Google 地圖的衛星影像證明占用情形
如果想先以和平協商方式解決問題,通常可以先用存證信函、律師函來先通知對方,土地糾紛律師費用通常以「每份」存證信函或律師函計酬,撰寫費用大約落在每份 8,000 元至 20,000 元之間,若案件較為複雜,撰寫費用也可能再增加。
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