關於土地糾紛其中一個很重要的環節，一定要講到「土地訴訟」，而常見的土地訴訟有：土地買賣糾紛、土地租賃糾紛、土地分割、共有土地之處分管理、塗銷抵押權、拆屋還地、袋地通行權、借名登記等。這些土地訴訟的請求權基礎是什麼？土地糾紛律師一次告訴你，讓你開庭不再緊張！
| 土地訴訟類型 | 請求權基礎 |
| 土地買賣糾紛 | 依買賣契約條款（第XX條約定），請求對方依約履行，或主張違約金。依民法第 92 條，遭詐欺而撤銷意思表示。依民法第 252 條，可主張違約金過高應酌減。 |
| 土地租賃糾紛 | 依租賃契約條款（第XX條約定），請求對方依約給付租金、收回土地，或主張違約金。依民法第 442 條，不定期租賃可主張調整租金。依民法第252條，可主張違約金過高應酌減。 |
| 土地分割 | 依民法第 823 條、第 824 條規定，共有人協議不成，可隨時請求土地分割。 |
| 共有土地之處分管理 | 未經同意擅自處分：依民法第 767 條，返還土地；依民法第 179 條，返還應得的收入（如租金）未通知共有人優先承購：依民法第184條損害賠償。 |
| 拆屋還地 | 依民法第 767 條規定，可請求拆屋還地（共有人：民法第 821 條、第 767 條規定）。依民法第 179 條規定，可請求占用期間的租金。 |
| 塗銷抵押權 | 若擔保的債務已清償或債務不存在，依民法第767條規定，可請求塗銷抵押權。 |
| 袋地通行權 | 袋地所有權人可依民法第 787 條規定，主張通行周圍地至公路周圍土地所有權人可依民法第 787 條第 2 項規定、第 788 條規定，主張支付償金或購買通行部分土地。 |
| 借名登記 | 若有證據證明土地是借名登記，則真正的土地所有權人（借名人）可向登記名義人（出名人）依民法第 767 條規定請求返還土地。 |
土地訴訟類型相當多元，面對不同爭議，要進行的訴訟程序和訴訟策略也不盡相同。面對不同土地糾紛類型，先了解「請求權基礎」，也就是可以向對方主張的法律上依據，可能是法律規定，或是契約條款。讓您可以方便與律師、法官溝通，在訴訟上更加游刃有餘。
想了解訴訟程序要打多久？有哪些審級？可以參考這篇文章，有更詳細的介紹喔！
土地糾紛怎麼辦？常見的糾紛與解決的4個管道！
壹、土地買賣糾紛有哪些呢？
一、常見爭議情形
土地買賣糾紛情形相當多，常見的有：①賣家出賣土地時，提供虛偽不實資訊，買家過戶登記時才發現受騙；②雙方買賣土地時，未清楚約定稅費負擔（如土地增值稅），過戶後才被國稅局課稅；③買方未依約給付價金，或是賣方未依約辦理過戶……等。
二、請求權基礎
若是賣方或買方提供的是不實資訊，除了可能涉及刑法的詐欺罪，您可以依民法第92條規定，主張「因詐欺或脅迫，撤銷意思表示」，但須注意必須在發現被詐欺後「一年內」主張。
若是對方未依契約履行，例如未給付買賣價金、未辦理過戶等，請求權基礎即是契約第XX條約定。
另外也可以注意有無約定「違約金」可主張；若是對方主張違約金太高，可依民法第252條規定主張「酌減違約金」。
如果是契約沒有清楚記載，但雙方當時已有口頭約定，或是契約文字解釋有歧異，則必須提出其他證據才能證明「當事人真意」是什麼，這部分訴訟上主張較為困難，建議與律師討論合適的訴訟策略。
看法條內容可能會讓您覺的眼睛很痠吧？那麼就來看看常見的土地糾紛案例吧！
土地糾紛案例分享 常見的4種土地糾紛案例
貳、土地租賃糾紛
一、常見爭議情形
土地租賃常見的爭議，通常和「租地建屋」有關，也就是和地主租賃土地並在土地上蓋房子。常見的有爭議有：①租地建屋的承租人積欠租金，能否收回土地？②不定期租賃契約是什麼？何時到期？③不定期租賃契約的租金得否調漲？……等，另外也會依據雙方租賃契約，而有諸多不同爭議。
二、請求權基礎
若是租地建屋的承租人積欠租金，且扣除押金後仍積欠租金「長達二年以上」，則出租人可以依租賃契約第XX條約定為請求權基礎，主張解除契約、收回土地。相對而言，如果承租人積欠租金未達二年，或是扣除押金還有剩餘，則依土地法第103條第4款，出租人不得收回土地。
另外也可以注意有無約定「違約金」可主張；若是對方主張違約金太高，可依民法第252條規定主張「酌減違約金」。
所謂「不定期租賃」，有三種情形會發生：①雙方沒有在契約上訂定期限，②超過一年的不動產租賃契約沒有簽訂書面契約（民法第422條），③租約到期後，承租人繼續使用，出租人沒有反對，視為雙方繼續存在不定期租賃契約（民法第451條）。
依據民法第450條規定，出租人得隨時終止不定期租賃契約；但應該先事先通知承租人，且應預留相當期間，如果租金是按月支付，就應該預留至少一個月期間給承租人遷離。
但如果是出租土地供人建築房屋，且未定期限，則依近年法院見解（如最高法院104年度台上字第559號民事判決），租賃契約的期限直到「房屋不堪使用」時為止。
又如果是不定期租賃契約，則依民法第442條規定，可以向法院主張調整租金金額（調整租金之訴）。
如果是契約沒有清楚記載，但雙方當時已有口頭約定，或是契約文字解釋有歧異，則必須提出其他證據才能證明「當事人真意」確實有此約定，這部分訴訟上主張較為困難，建議與律師討論合適的訴訟策略。
三、土地分割
（一）常見爭議情形
如果數人共有一筆土地（不論是分別共有或公同共有），且彼此無法達成分割協議的共識，則任何一名共有人得以其他共有人為被告，隨時主張分割（分割共有物之訴），並提出認為適合的分割方案。
（二）請求權基礎
依民法第823條、第824條規定，共有人間無法形成分割協議，任何一名共有人皆可隨時請求分割。
分割方法：依民法第824條規定，分割方法除了實物分割（如每人分得其中一部分土地），還有變價分割（變賣後每個人依比例分得現金），或是一部分實物分割，一部分變價分割（如每人分一部份土地，畸零地則變賣平分）。另外，也可以大部分土地實物分割，其中一小部分土地維持共有（例如保留道路讓每個共有人都可以使用通行）。
起訴的共有人必須提出分割方案，且為了節省訴訟費用，可以只由其中一位共有人為原告起訴，以其他共有人為被告。此外，分割共有物之訴，法官可以不完全依照雙方的主張為判決，可以由法官決定比較適合的分割方案。
很多時候，在法律的用途上，都會使用到存證信函，你知道存證信函怎麼寫嗎？
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四、共有土地之處分或管理
（一）常見爭議情形
依民法第820條、土地法第34條之1規定，土地的管理方法（如出租作為停車場等）、處分（如賣給第三人）、設定負擔（如設定抵押權），必須有：①共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，或是②應有部分合計超過三分之二。 再者，如果多數決同意出賣土地，應該通知其他不同意的土地所有權人行使「優先承購權」，也就是其他共有人可以主張以相同條件優先買下整筆土地。
（二）請求權基礎
如果其中一名共有人沒有經過多數決同意，自行占有全部土地並出租為己用（例如出租為停車場且獨佔租金收入），則共有人可依民法第767條規定，訴請返還土地予全體共有人，另外可依民法第179條規定，請求返還原本應該由全體共有人分得的租金收入。
如果當時多數決共同決定的土地管理方法顯不公平，例如不同意的共有人無法分得租金收入，則可依民法第820條第2項規定，請求法院變更管理方法。
如果共有人依多數決同意變賣土地，但未通知不同意的共有人行駛「優先承購權」，則不同意的共有人可以主張依民法第184條規定，向其他共有人請求損害賠償。
五、塗銷抵押權
（一）常見爭議情形
抵當所有權人將不動產（土地或房屋）提供擔保時，雙方會約定在不動產登記「抵押權」，且除非擔保的債務已全部清償，否則抵押權不會因為不動產的買賣而消失。
（二）請求權基礎
如果您所有的不動產所登記的抵押權，擔保的債務已經清償，或是債務不存在，則您可依據民法第767條規定，主張塗銷抵押權，或是請求確認抵押權不存在。
六、拆屋還地（越界建築、占用土地）
（一）常見爭議情形
如果您是土地所有權人，鄰居的房屋、車庫、花圃或違建物有越界占用您的土地；或是有第三人占用您的停車位；或是公寓住戶占用法定空地、頂樓等公共空間，且未經土地所有權人同意，您可基於土地所有權人（或共有人），主張占用人應拆「拆屋還地」，也可請求占用期間的租金。
（二）請求權基礎
所謂「拆屋還地」，即是土地所有權人可以依據民法第767條規定，主張違法占用人應該「拆除地上物」，並「返還土地」。
如果是土地的共有人，不用全體共有人一起提告，也可以依民法第767條、第821條規定，單獨請求違法占用人應該「拆除地上物」，並「返還土地」予全體共有人。
另外，土地所有權人也可以依據民法第179條規定，請求占用期間相當於租金不當得利（可以簡單理解為租金），最多只能請求占用期間「五年內」的租金，超過五年則對方可拒絕給付。但如果只是共有人，只能就自己應得的租金部分請求給付，不能代替其他共有人請求租金。
七、袋地通行權
（一）常見爭議情形
如果您的土地和公路間無適宜之聯絡，導致無法對外通行時，即為「袋地」，您可主張穿越其他土地以通行至公路。
（二）請求權基礎
若您是「袋地」所有權人，可依民法第787條第1項規定，主張穿越周圍土地通行至公路。
若您是被穿越的土地所有權人，可依民法第787條第2項規定，向主張通行的「袋地」所有權人請求支付「償金」。
如果袋地所有權人因通行開設道路，造成土地所有權人損害過鉅，周圍鄰地所有權人可以主張民法第788條第2項規定，對方應購買通行地及因此形成之畸零地。
八、借名登記
（一）常見爭議情形
假如某甲為了避免遭債主查封財產，便與友人某乙約定，將新買的土地直接登記在某乙名下，貸款雖然是某乙的名字，但每月都由某甲將應還得貸款交給某乙繳納。不料，某乙未經某甲同意，自稱為土地所有人，擅自將房屋賣給不知情的某丙，某甲可否主張返還土地？此種關於土地真正所有權人的爭議，即可能涉及「借名登記」問題。
（二）請求權基礎
「借名登記」實務上並不少見，實務認為借名登記是否合法、真正所有權人是誰的判斷標準，包括：不動產購買及貸款的資金由誰支付？原告主張的借名登記理由是否合理？不動產由誰實際管理處分？所有權狀在誰手上？借名者與被借名者的對話紀錄或協議等等，就各項不同因素綜合判斷誰才是真正所有權人。
若是法院認為某甲為真正所有權人（借名人），僅係借名登記在某乙名下，某甲可以依據民法第767條規定，請求某乙（出名人）返還土地。
惟若某乙將土地賣給事前毫不知情之某丙，某丙仍可合法取得房屋，某甲可依民法第184條、第179條規定，向某乙請求賠償，返還某甲本應取得的土地價金。
土地訴訟類型相當多元，本文整理若干基本常見的訴訟類型及請求權基礎，惟每件案件事實不同，有些爭議錯綜複雜，建議向專業的不動產律師諮詢，擬定最適合的訴訟策略和請求權基礎，才能爭取有利的訴訟結果！
土地糾紛律師對於不動產爭議有不少處理經驗，且有代理政府機關辦理相關訴訟經驗，且不乏社會矚目而複雜案件，了解都市計畫、土地徵收等實務運作情形，並有撰寫都市更新專書，相關領域研究甚深。
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