土地套繪管制,是在購買土地時務必要注意的問題,但在實務上卻常常是買家甚至是房屋仲介都不小心忽略!導致買家買了土地想蓋房子時,才發現因為土地套繪管制,在解除管制之前不能作為建築使用。就讓專業土地糾紛律師用 6 分鐘跟您介紹什麼是土地套繪管制吧!
目錄
土地套繪管制是什麼?
土地套繪管制,是政府在土地有特定情形時,於地籍套繪圖上著色標示該土地已被管制,避免土地被重複利用,或違反土地使用及建築法規,進而造成建築管理上的混亂。
土地套繪管制常見類型
(一)建築執照套繪管制、法定空地套繪管制
依據建築法規,土地因申請建築而在請領建築執照核准過後,建築管理機關會在地籍套繪圖上標示建物位置,目的便是為了避免對同一筆土地重複核發建築執照,導致一筆土地上同時有重複建築的狀況。
又根據建築法第11條第1項規定:「本法所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。」
所謂「法定空地」,是土地建築時,依法應保留一定比例面積的空地,建築基地的一部分,其目的是為了讓建築物便於日照、通風、採光、防火等,而每筆土地要預留的法定空地面積是有規定的,也就是依據都市計畫或區域計畫規定各地區的「建蔽率」來計算。
另外,依照建築法第11條第2項:「應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用」
因此,如果土地因建築而有法定空地被套繪管制,原則上是不能分割、不能移轉,更不能重複使用的,必須解除套繪管制,才能重新申請建築。
上圖即為台北市之建築執照地籍套繪圖,紅色部分是建物位置,綠色部分則為法定空地,並有每筆基地之界線,由此可以查知每筆土地是否已有建築套繪。
(二)農舍農地套繪管制
根據農業用地興建農舍辦法第12條第2項規定:「已申請興建農舍之農業用地,直轄市、縣(市)主管建築機關應於地籍套繪圖上,將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示,未經解除套繪管制不得辦理分割。」
農舍農地套繪管制的目的是讓土地盡量符合「農舍農用」的原則,避免農舍在農地上的占比過高而導致農地實際上變成了建築用地,失去原本農用的功能。
因此,倘若申請興建農舍並領有執照的農地被套繪管制,除非有解除套繪管制或符合其他特殊情形,否則依法不能分割,無論是協議分割或裁判分割皆不得分割。
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土地套繪如何查詢?
要查詢自己的土地是否有被套繪有兩種方式:
(一)建築物地籍套繪查詢
部分縣市或區公所會架設查詢建築物地籍套繪圖的服務系統或平台。以新北市為例,只要在新北市政府提供的建築物地籍套繪查詢網站中搜尋您要查詢的地址,就能夠看到該區域的基本套繪圖。
另以臺北市為例,臺北市歷史圖資查詢系統亦可查詢建築物地籍套繪圖。
但要注意的是,以上網頁或系統提供之資訊僅供參考,倘有建築或買地的需求,建議還是向政府機關申請查詢。
(二)向政府機關申請
除了以前開網站自行查詢外,或是土地所在縣市並未提供網路查詢功能,就只能以書面向政府機關申請建築物套繪查詢。
以新北市為例,可以至新北市政府工務局臨櫃辦理。部分縣市或區公所在官方或相關單位的網站上也會有可以提前下載的書面文件,讓您省下到政府機關臨櫃撰寫書面文件的時間。
本文簡單介紹了土地套繪管制之種類及查詢方式,關於土地套繪還有不少細節,因此,若您在土地套繪上有任何法律問題的需求,歡迎隨時聯絡我們,土地糾紛律師團將竭誠提供您最專業、周到的服務。
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