土地被他人無權占用,除了請求對方返還土地之外,該如何請求對方賠償,賠償金額又該如何計算?讓土地糾紛律師為您解答相當於租金不當得利的計算方法!
目錄
土地被占用可以請求賠償嗎?
如果土地被占用,遭他人建造房屋、車庫、堆放廢棄物等,此時土地所有權人對於無權占用人,即可依據民法第767條規定,請求對方拆除房屋後,並騰空返還土地。
此外,無權占用人未付出任何成本就享受了使用土地的利益,甚至將土地出租賺取租金,土地所有權人除了請求返還土地外,還能請求對方賠償利用土地的「利益」,也就是依民法第179條規定主張「不當得利」。換言之,無權占用人如同省下本應給付的租金,獲得了相當於租金之利益,因此須返還土地所有權人的是「相當於租金的不當得利」。
民法第767條第1項:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」
民法第179條:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」
如何計算不當得利金額?
針對無權占用人可請求的「相當於租金不當得利」應如何計算呢?法院實務上最常見的是以「申報地價」作為計算標準,除此之外也會參考公告土地現值、實際租金、估價鑑定的租金金額。
- 申報地價
土地「申報地價」是政府課徵地價稅的依據,依土地法第97條第1項規定:「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」而同法第105條規定準用第97條,租用基地建築房屋也會受到申報地價年息百分之十的限制。
由於土地法明文規定租金不得超過申報地價百分之十,因此法院多參考申報地價,於該數額的10%以內核定相當租金之不當得利。具體計算方法可參考公式「申報地價×占用面積×持分×(5%~10%)×占用期間(年)」。
- 住宅用地針對住宅用之租地建屋租金,法院多會參考土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善程度等要素,決定計算所用的申報地價年息比例。如土地越靠近都市繁華地帶、附近有多項公共設施、鄰近大眾運輸系統,法院就越可能以更高的比率來核定租金。
舉例而言,若是在市中心、車站附近的土地,可能會是申報地價8%或10%:若是住宅區、鄉村、農地,可能會是申報地價5%。因此,若想爭取更高的金額,可附上現場照片、Google網路地圖、土地與房屋現況圖等證據,讓法院了解土地與房屋所在區域及該地區建物的經濟價值,周邊越繁榮可以主張的租金越高。 - 商業用地雖然土地法規定租金以申報地價10%為限,但該數額其實遠低於實際出租可以獲得的價金,若無權占有人在土地上建屋並出租,常造成占有人獲利甚高,返還的不當得利卻甚低。
因此,最高法院有認為申報地價10%限制只適用於住宅用土地,若是供營業用,由於使用人得以經營商業而享受營業之特殊利益,所能獲得的利益遠非一般住宅用土地房屋可比,因此可以突破10%的上限,不必受到土地法第97條、第105條規定的限制。
- 土地公告現值、實際租金
實務上法院多以「申報地價」作為相當於租金不當得利之計算基準,但在決定具體價額或核定申報地價年息百分比時,少數法院也會參考「土地公告現值」、無權占有人實際出租房屋的租金或市價租金。
如果有占用人有實際出租的租賃契約,或是每月實際都有收取租金,法院就有可能依占用人每月實際收取之租金數額來判決。
- 估價鑑定
除了申報地價外,在某些土地占用案件中,由不動產估價師事務所等專業團隊作成的估價報告書或鑑定結果,亦為法院決定相當租金不當得利的參考依據,例如當法院認為土地法規定之公式與現狀相差甚遠,亦有可能採此方法讓不當得利的金額盡可能貼近租金行情。
可以請求幾年的相當於租金不當得利?
依民法第126條規定:「利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權,其各期給付請求權,因五年間不行使而消滅。」
由此可見,「租金」的請求時效即為五年,也就是不論占用人占用土地十年或二十年,依法只能請求最多「五年」的租金。
總結
在土地占用案件中,有多種因素會影響相當租金不當得利的判斷,能獲判多少金額,取決於所有權人提出的主張與證據。如果希望獲得較接近市價的相當租金賠償,以彌補土地遭使用造成的損失,建議尋找律師諮詢,讓專業的土地糾紛律師幫您爭取最佳利益。