在土地糾紛的案件當中，租屋回復原狀爭議是非常常見的一種房屋糾紛，房客（承租人）除了定期繳納租金，依法要以善良管理人之注意「保管租賃物」，但究竟要如何回復原狀？房東要求房客必須重新粉刷油漆，房客可不可以主張自然損耗或折舊？讓房屋糾紛律師告訴你，不再掉入房東設下的陷阱。
壹、承租人要以善良管理人之注意「保管租賃物」
依照民法的規定，房客/承租人應當要妥善保管租賃物，若是有毀損、滅失之情事發生，承租人應負損害賠償責任，相關的說明詳述如下：
依民法第432條第1項、第2項規定：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力，並應保持其生產力。」、「承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」
民法第433條規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」
依最高法院103年度台上字第583號民事判決：「所謂善良管理人之注意義務，係指交易上一般觀念，有相當知識經驗及誠意之人應盡之注意。」
依民法第432條規定，房客（承租人）必須妥善保管租賃物，例如：應注意房屋電線、延長線不可超載使用，若因而導致電線走火，承租人應負損害賠償責任。且依民法第433條規定，如果是承租人的同居人，或允許使用的第三人（例如到府施工的冷氣安裝師傅、到府清潔的幫傭等）未盡善良管理人注意義務，承租人也應負責。
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貳、租屋回復原狀爭議當中所述及之「範圍」
承租人在租屋的時候應當要以善良管理人的原則來保管租賃物，若不繼續承租的時候，回復原狀是有一定的範圍原則的，且看房屋糾紛律師跟你分享。
承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，但民法第432條第1項但書明文排除了「依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益」導致的毀損，也就是依據自然方法使用導致的「自然損耗」或「折舊」，不用回復原狀。
換句話說，如果房東要求房客應該「回復原狀」，並非回復到未曾使用的「原有狀態」，而是回復到自然使用下的「應有狀態」，除非租賃契約另有約定，否則房東若要求牆壁油漆、換全新燈泡等，都是過於「強人所難」的要求，承租人可以拒絕。
但若非自然使用會有的應有狀態，常見如：在牆壁鑽孔、白牆上大面積的塗鴉、木製地板嚴重污損、紗窗大片破洞等，難謂正常使用之結果，房東要求修補或回復原狀，房客（承租人）不得拒絕。
因此，建議房東（出租人）、房客（承租人）在締結租賃契約時，雙方都應該就房屋現況拍照存證，對雙方都較有保障。此外，如果房客（承租人）自然使用下，發生的折舊或損耗，例如天花板油漆剝落等，建議立即拍照存證、告知房東，避免遷離時衍生爭議。
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參、租屋回復原狀相關案例
以下來分享幾責租屋回復案例在房東及承租人之間的爭議，由租屋實際案例當中來評估租屋回復原狀的範圍應該要如何認定。
（一）案例一：房東得否請求房客給付重新油漆費用？
法院多數見解認為，房東（出租人）不得強求房客（承租人）將租賃物回復至未經使用之原有狀態，倘若房客係正常使用且無大面積的人為污損（如小孩拿蠟筆塗鴉、寵物排泄物未清理等），房東（出租人）要求房客（承租人）應重新油漆時，房客可以拒絕。
承租人回復租賃物原狀之義務，除當事人有特別約定外，係指承租人應以合於契約之「應有狀態」返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌賃物之折舊等狀態而返還，並非回復租賃物之「原有狀態」，絕非回復租賃物「原有」或「全然新穎」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面、油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物至出租時未經使用之狀態，與承租人依租賃契約得使用收益租賃物之本質有違，亦非法律所保護出租人之權利。
本件原告主張被告應將玻璃、油漆回復原狀，並將招牌拆除，而請求被告給付為回復原狀費用即玻璃38,400元、油漆 26,750 元、招牌拆除費 5,000 元，共計 70,150 元部分，則原告自應該回復原狀之費用及回復必要之有利事實先予舉證……況原告主張上開回復原狀費用，無異等同要求被告返還全新甚至優於最初出租狀態前之系爭房屋予原告，與前揭說明所述之承租人返還租賃物義務已有不符，此部分主張實屬無稽。
（二）案例二：房東請求清潔費用是否合理？
實務上常發生房東於房客搬遷後，向房客請求清潔費用之情形。雖然前述提到房客（承租人）只需要回復自然使用之狀態，但房客（承租人）還是要以善良管理人注意義務「妥善保管」租賃物。因此，如果搬遷時房屋髒亂不堪、遺留雜物未清空，房東（承租人）因此所生的清潔及處理費用，均應由房客（承租人）負擔。
審諸系爭房屋租期屆滿後來之屋況，地板、廚房多處髒汙，各浴室有地板嚴重髒汙、馬桶黃垢堆積，衡情可認係長期未行清潔所導致，堪認上訴人對該房屋，有未盡對房屋為保管理、清潔等必要之維護，上訴人所交還之狀態即非該屋之應有狀態。被上訴人依民法第432 條、第455 條之規定，就有污損情狀者，請求上訴人以金錢賠償方式以代回復原狀，即屬有據。
被上訴人以電冰箱外殼油漬、內部惡臭、層架堆積油垢，請求上訴人賠償4,500 元。經原審勘認電冰箱外觀與內側層板、抽屜、置物架均有油汙，有原審勘驗筆錄可稽（原審訴卷第207 頁），堪認冰箱確有髒汙待清理。上訴人未盡其應就冰箱應為之清潔保管義務，亦未於返還被上訴人時將之清潔回復應有狀態，參酌特力屋股份有限公司居家清潔4 小時費用為 1,700 元，就該冰箱以1 小時清潔時間計算被上訴人請求上訴人給付冰箱清潔費用在425 元範圍內，核屬有據。
經查，房屋有系爭污損情形，已如前述，而被上訴人於107 年9 月11日再至現場錄影時，房屋污損情形與原審法院勘驗時所見並無明顯差距，以各該髒污程度，上訴人確有未盡維護、清潔之責，亦未將房屋回復應有狀態，則被上訴人請求上訴人給付清潔房屋之費用，參考卷附友意清潔有限公司報價單，估計施工天數為3 天，清潔內容亦包含系爭房屋一至四樓之各項清洗，費用為26,000元（未稅價），加計5 ％營業稅後為27,300元（原審訴卷第311 頁），是而被上訴人請求上訴人給付27,300元範圍內，核屬有據，應予准許。
（三）案例三：承租人敲除隔間、打通店面，是否要回復原狀？
常有承租店面的承租人，會進行店面裝潢，建議承租人務必和房東（出租人）協商好裝潢範圍、施作工法，尤其是涉及隔間、梁柱、天花板等重大變更，務必取得房東（出租人）的書面同意才開始施工，保障雙方權益。否則，房東（出租人）即可主張回復原狀的費用；且即使房東（出租人）於裝潢後同意續租，亦不當然代表已取得房東（出租人）的同意。
查原告主張被告於八十二年間承租系爭租賃物之始，即未經出租人同意，擅自施工將原支撐屋架棟樑及樓板之牆面打除，改變房屋結構，因而破壞安全性，經鑑定後修復費用須二十七萬七千一百三十五元等情，業據其提出修復補強工程預算單為證
觀諸當時書面租約，並無任何文字記載足證被告變更房屋結構之行為，已得原出租人黃至善之同意，被告迄今又無法舉證證明原出租人黃○○確已明示同意被告為拆除系爭租賃物隔間牆等改變房屋結構之行為，其抗辯已嫌無據。又按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法第四百二十三條雖定有明文，然所謂約定使用、收益之狀態，須自各方面加以衡量，若因達到被告經營便利商店之目的，而將系爭租賃物二間房屋打通合為一間，卻因此反使系爭租賃物之安全性遭破壞，基於出租人之立場，當不會認為此乃所謂合於約定使用、收益之狀態，是被告辯稱其拆除隔間牆等行為係為使租賃物合於約定使用、收益之狀態，亦無可取。
再者，被告雖與黃○○於第一次租約期滿後，又針對同一租賃標的續訂租約，然被告既已續租，則系爭租賃物尚未返還於出租人，難認出租人係於明知租賃物遭毀損之情形下，仍同意續訂租約，即便如此，亦不代表黃○○於續租之同時，即對被告拋棄就租賃物毀損之損害賠償請求權。
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