臺灣租屋人口不少，在土地糾紛當中，其中房屋糾紛中最常見的就是房屋租賃糾紛，而欠繳房屋租金情形雖不少見，但房客必須「欠繳了房租 2 個月以上」，並經屋主催告後仍未繳納，屋主才可以收回房屋，讓房屋糾紛律師免費告訴你催告租金的存證信函範例！
目錄
壹、房客欠繳房租多久，屋主才可以收回房屋？
這個小節將會告訴你，在土地糾紛當中，其中房屋糾紛經常出現的房屋租賃問題，當房客欠繳房租的時候，屋主多久才能收回房屋呢？也會實際使用案例來跟你分享這個常見的房屋糾紛問題。
屋主如果遇到不肖房客，未依據租賃契約繳納房租，依約可能會有終止契約、違約金，或甚至約定屋主可以收回房屋。
然而，實際上出租人（屋主）若要終止契約，依據土地法第100條規定、租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條規定，必須先扣除承租人（房客）的押金抵償後，若承租人（房客）積欠租金仍逾 2 個月以上，屋主才可以終止契約、收回房屋。
假設屋主張媽媽將套房租給大學生阿華，簽租約時已有收取2個月的押金，每月租金 1 萬 6,000 元，每月10日付房租。但阿華從 111 年 1 月 10 日即未再給付，至今已過了 3 個月了，張媽媽是否可以收回房屋？
答：不可收回。雖然大華已積欠 3 個月的租金，但張媽媽須先以 2 個月押金抵付積欠的租金，扣除押金後，大華積欠1個月租金，還未達土地法第 100 條規定，故張媽媽必須待大華積欠共 4 個月房租，且必須經過「催告」程序，也就是必須向大華催繳，大華仍未給付後，才可以收回房屋。
貳、屋主該怎麼「催告」？存證信函怎麼寫？存證信函範例看這裡！
一、屋主自救催告方法｜寄發存證信函
如前所述，屋主（出租人）必須先經過「催告」程序，才可以收回房屋。所謂「催告」就是要向房客（承租人）進行催繳，法律並未規定催告之方法，無論是Line、電話、電子郵件、書面通知等，均可作為催告方法。
然而，若是以Line、電話、電子郵件、書面通知等方式進行催告，往往不利於保存證據，房客也可能矢口否認收到催告。所以最有保障的作法，即是寄發「存證信函」。
所謂「存證信函」，即是寄送一式三份的信件，一份寄給對方，一份自己留存，一份則存放在郵局，由郵局擔任公正第三方代為保管。如此一來，即使收件人（房客）矢口否認有收到信件，也可調查郵局存檔即可證明寄件人確實有寄信。
二、屋主自救催告方法｜寄發存證範例
催告的存證信函要怎麼寫呢？以下提供常見之催告存證信函範例：
主旨：請 台端於函達○○日內給付○○○租金合計新台幣（下同）ＸＸＸ元，否則將終止租約，並採取必要法律行動。
說明：
一、本人○○○於民國（下同）１１０年１１月１０日將○○市○○區○○路○○號房屋租予 台端，押金２個月，並約定 台端應按月給付租金○○○元，有租賃契約為憑。然而，台端迄今已積欠１１１年１至４月租金共○○○元，縱以押金抵充二個月後，仍有二期租金尚未繳納。
二、是以，請 台端於函達五日內清償積欠之租金共○○○元，否則本人將依法終止租約，並將訴請 台端返還租金及遷讓房屋，請 台端希勿自誤。
若你還是不知道和解書、調解書怎麼寫，也可以請房屋糾紛律師代寫，另外在這一篇文章也有分享到關於存證信函的寫法，你也可以參考看看：
房屋糾紛存證信函怎麼寫？律師教你存證信函的書寫10大重點
參、房客欠繳交房租又拒絕搬遷，屋主可以直接換鎖嗎？可以入內把家具搬空嗎？
一、屋主自救可入內搬空家具嗎？
雖然屋主是房屋之所有權人，但只要租客還有實際居住在屋內，屋主不可擅自更換門鎖，使房客無法自由進出。倘若屋主擅自更換門鎖，或是在門鎖內灌入三秒膠，使房客無法自由進出，即可能涉犯刑法第 304 條規定之「強制罪」。
實務上即有房東因與房客間租約糾紛，擅自更換門鎖，導致房客家人無法進出，遭法院判決犯強制罪而處有期徒刑 2 年（參考判決：臺灣基隆地方法院 105 年度訴字第 72 號刑事判決）。
二、屋主不可擅自入內進入清空家具（切記！）
又如果租客積欠租約，房東亦不可擅自進入屋內，不僅侵害房客隱私權，房客可依民法第184條、第195條規定，提起民事訴訟請求精神賠償，房東亦可能涉犯刑法第 306 條侵入住居罪。
實務上即有房東因與房客間租約糾紛，擅自開鎖進入，遭法院判決犯強制罪而處有期徒刑2年（參考判決：臺灣臺中地方法院 105 年度審簡字第 723 號刑事判決）。
三、屋主自救可訴訟要求對方遷讓房屋，並聲請強制執行
倘若房客已經積欠租金長達四個月，屋主也已經催告，仍未繳納房租且繼續居住在屋內。
此時，屋主可以提起訴訟，訴請對方遷讓房屋、返還租金，勝訴後即可向法院聲請強制執行，命對方限期遷出，法院同意您才可直接將屋內家具遷出、更換門鎖。
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房屋糾紛常見問題
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