房客拒付房租訴訟怎麼打？勝訴關鍵必看這一篇！

房客拒付房租要打贏，關鍵不在證據多，而在三件事同時到位：終止租約的程序合法、蒐證能對應到法律要件、選對訴訟程序。多數房東敗訴或被拖延，可能是第一關的終止程序沒依法完成。本文說明起訴前該確認什麼、法官要看哪些證據、案件會走哪一種程序，以及一審勝訴後能不能馬上強制執行。

房客拒付房租可以提起訴訟嗎？

可以，只要欠租達2個月，即可一次請求收回房子與給付租金。但要收回房子，起訴前必須先合法終止租約；終止程序若沒走完就起訴，法院可能會判房東敗訴。

這裡先分清楚2項不同目的：若只想請求積欠的租金，隨時可以起訴，不必先終止租約。想連房子一起拿回來，就必須先讓租約消滅，也就是完成終止程序。這是整個案件最容易出錯的地方，必須多注意。

終止要件：住宅與營業用房屋是依據不同的法律條文

終止契約的基本規定是民法第 440 條：房客遲付租金，房東得定相當期限「催告」；催告期限內仍不付，才能終止契約。同條第 2 項另定，租賃物是房屋者，遲付租金的總額沒有達到 2 個月的租額，不得終止。所謂「相當期限」，法律沒有給固定天數，實務上常見 7 日至 15 日，並非法定日數，若期限過短就會有被法院認定不合法的風險。

供居住使用的房屋，適用租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條第 1 項第 2 款：房客遲付租金或費用達 2 個月的租額，經定相當期限催告仍拒繳，房東就可以提前終止；同條第 2 項第 1 款另要求，房東須於終止前 30 日檢附相關事證，以書面通知房客。30 日的書面通知是獨立之法定要件，漏掉這項程序可能會讓終止不生效力，是實務上最常見的疏漏。

供營業使用的房屋不適用該條例，回到土地法第100條第 3 款：出租人須於「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，也就是收回房屋，也就是押金要先拿來抵金。

項目	供居住使用（住宅租賃）	供營業使用（店面、辦公室）
主要依據	租賃住宅市場發展及管理條例第 10 條第 1 項第 2 款	土地法第 100 條第 3 款
欠租門檻	遲付租金或費用達 2 個月租額	扣除押金外再欠 2 個月以上
押金是否先抵	否	是
催告	須定相當期限催告仍拒繳	須依定相當期限催告
額外程序	終止前 30 日檢附事證書面通知（第 10 條第 2 項第 1 款）	無此規定

要注意租賃住宅條例第 4 條，有 4 款不適用情形：供休閒或旅遊為目的、由政府或其設立之專責法人或機構經營管理、由合作社經營管理、租賃期間未達 30 日等，若為這 4 款的情況，就依據土地法與民法處理。

押金要不要先扣抵積欠的租金？ 

住宅租賃是否也要先以押金抵償欠租？法院判決見解分歧。依據臺灣高等法院 114 年法律座談會民事類第 5 號提案研討結果，認為租賃住宅條例第 10 條第 1 項第 2 款，不以「除擔保金抵償外達二個月以上」為構成要件，且於定期與不定期租賃均有適用，也就是不需要以押金來扣除積欠的租金。理由包括：押金是擔保損害賠償與處理遺留物，有不同目的，不是用來扣抵租金。

但也有法院認為要依土地法第 100 條第 3 款規定，也就是必須先用押金扣抵積欠的租金，扣抵後還積欠２個月，才可以終止租約。

較有利的主張方向：仍可主張依據租賃住宅條例第 10 條，不用先把押金扣除，但同時可以在起訴狀內備位敘明「縱使應先以押金抵償，被告積欠租金於某年某月某日亦已達 2 個月以上」，只要訴訟期間房客仍未給付租金，法院採哪一說都不會因此敗訴。

可以一次請求哪些？

• 遷讓房屋：請求房客搬離並返還房屋，這是拿回房子的部分。
• 給付積欠租金：終止前已到期而未付的租金。
• 相當於租金之不當得利：終止之後到實際遷讓之日為止，房客繼續占用所應返還的金額。計算方式另見〔內部連結：土地被占用能要求租金嗎？不當得利計算〕。

三項可以在同一件訴訟中一併請求，不必分開起訴，且不會額外增加太多裁判費。至於催告與終止的完整操作步驟，包括存證信函怎麼寫、催告期限怎麼訂，另見〔內部連結：房客不繳房租怎麼辦？催告到訴訟流程〕。

房客拒付房租訴訟程序

第一步：保留證據

蒐證的重點不是量多，而是每一份證據都要對應到一個法律要件。下表是遷讓房屋加請求租金案件中，法官通常會逐項檢視的事項。

要證明的事項	對應證據	最常見的漏洞
租賃關係存在及其內容	租賃契約書；載明租金金額、給付日與租期。	口頭租約或契約遺失，須改以匯款紀錄、對話紀錄，證明租賃關係存在；都沒有相關證據，至少也需要證人可證明確有租約。
房客確有遲付	銀行帳戶交易明細、租金收據存根、房客自認欠租的對話紀錄。如果沒有證據，可以透過錄音或通訊軟體催討租金，讓房客承認欠租。	只有截圖片段對話，未能顯示日期與對話對象身分；若只有口頭對話而無證據，恐導致雙方各執一詞。
欠租已達 2 個月租額	應製作的欠租計算表，逐月列出應付、已付與未付之金額。	把押金、水電費、管理費混入租金計算，導致欠租金額未達2個月。
已定相當期限催告	存證信函正本與回執；或簡訊、通訊軟體、電子郵件。催告必須寫清楚還款期限，例如應於特定日期前，或是「文到＿日內」還款。	催告期限過短，或催告內容只寫「請盡快繳納」而未定期限；或是只有通訊軟體或簡訊，房客爭執並未收到。
已為 30 日書面通知（住宅租賃）	終止前 30 日的書面通知與送達證明。	把催告函與終止通知寫成同一封，導致 30 日期間未起算；或是只有通訊軟體或簡訊，房客爭執並未收到。
催告及終止租約的意思表示已到達	終止通知的送達回執；退回者保留信封與招領通知	房客避不收信即放棄，未循寄存送達或起訴狀繕本送達處理；只有寄居住地而未寄戶籍地，房客可能爭執是否收到。
房客仍占用中	現場照片、水電度數紀錄、管理室進出紀錄	無占用證據，導致遷讓房屋、相當於租金之不當得利請求被駁回。

催告與終止若以簡訊、通訊軟體或電子郵件為之，法律並未禁止，但舉證負擔會落在房東身上。建議使用手機截圖功能，最好是錄影，確保日期、時間與對話對象身分同框可見，否則房刻意有可能主張截圖為偽造；存證信函仍是最穩妥的作法，因為郵局留存的副本可以獨立證明寄件事實。存證信函的具體寫法另見〔內部連結：房屋糾紛存證信函怎麼寫〕。

第二步：評估是否委任訴訟代理人

民事訴訟一審、二審不強制委任律師，房東原則上可以自己進行訴訟。但實務上值得考慮委任律師有三個方向：欠租金額與房屋價值合計較高、房客已提出抗辯或有反訴跡象、房東能否配合頻繁的開庭時間。另外，訴訟程序繁複，不僅需要不少紙本程序往來，諸多訴訟專有名詞亦屬複雜，更要理解法官的詢問，委託律師可以省下時間勞費，也可避免因弄錯訴訟程序、請求內容，而致不利之訴訟結果。

另外要注意的是，房東若寄出存證信函後，仍持續以電話、簡訊或登門方式催討，行為本身並不違法，但用語與頻率不可逾越必要範圍，例如每天盯梢、頻繁致電、按電鈴，可能會被房客錄音存證後另行主張。

第三步：法院調解

是否必須先經調解，取決於訴訟標的價額，不是所有欠租案件都一律強制調解，或是法院是否主動安排調解。若屬民事訴訟法第 403 條第 1 項第 11 款的強制調解事件，起訴前應經法院調解；調解成立者，依同法規定與確定判決有同一效力，房東可以直接據以聲請強制執行，程序上比走完審判快得多。

第四步：正式訴訟

調解不成立即進入審理。爭點通常集中在終止是否合法、欠租金額多少、有無違約金、是否違不定期租約等。建議房東將蒐集的資料整理成一張表格：何時開始承租、何時開始欠租（哪幾期、多少錢）、何時催告、催告期限幾日、何時發終止前通知、何時終止通知到達等，法官可以一目瞭然，快速瞭解爭議，增加勝訴機率。

第五步：取得執行名義

勝訴判決確定後，必須向法院聲請核發判決確定證明書，即取得強制執行法第 4 條第 1 項第 1 款的執行名義；經法院調解或和解成立者，調解筆錄亦為執行名義。取得之後如何向民事執行處聲請、點交當天會發生什麼，屬於執行階段，另見〔內部連結：租約到期不搬走，如何聲請強制執行？〕。

走哪一種程序？簡易程序、強制調解與一審假執行

定期租約的遷讓房屋訴訟可以走簡易程序，一審勝訴依法應依職權宣告假執行，房東不必等判決確定就能聲請強制執行（但可能要付擔保金）。

定期租約：可以走簡易程序

民事訴訟法第 427 條第 2 項第 1 款規定，因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問其標的金額或價額一律適用簡易程序。簽有明確租期的租約，遷讓房屋訴訟即可適用簡易程序。

不定期租約：先看訴訟標的價額

沒有約定租期，或期滿後房客續住而房東未即時反對而視為不定期租約者，就要回到第 427 條第 1 項，以標的金額或價額是否在新臺幣 50 萬元以下判斷。訴訟標的價額依同法第 77 條之 1 第 1 項由法院核定；因租賃權涉訟者，依第 77 條之 9，定有期間者以權利存續期間之租金總額為準，租金總額超過租賃物價額者以租賃物價額為準，未定期間之不動產以二期租金之總額為準。

是否經強制調解也由這個核定結果決定：落在 50 萬元以下者，屬第 403 條第 1 項第 11 款的強制調解事件；超過者則否。換句話說，強制調解是核定的結果，不是欠租案件的當然前提。房東起訴時可依第 77 條之 9 自行估算並於起訴狀載明計算方式，若法院核定金額不同，會另行裁定命補繳裁判費，補繳即可，不影響案件進行。

一審勝訴就能執行：依職權宣告假執行

民事訴訟法第 389 條第 1 項第 3 款規定，就第 427 條第 1 項至第 4 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，法院應依職權宣告假執行。也就是說，只要案件走簡易程序而房東勝訴，法院應主動在判決中宣告假執行，房東不必等房客上訴期滿。同項第 5 款另定，所命給付之金額或價額未逾新臺幣 50 萬元之判決亦應依職權宣告假執行，這一款可用於請求給付租金的部分。

此外，簡易程序第一審裁判的上訴，依同法第 436 條之 1 第 1 項是上訴於管轄的地方法院並以合議行之，不是上訴到高等法院，也不會因此停止已宣告的假執行。

項目	定期租約	不定期租約
適用程序	一律適用簡易程序（第 427 條第 2 項第 1 款）	價額 50 萬元以下適用簡易程序（第 427 條第 1 項）
是否強制調解	價額在 50 萬元以下者適用第 403 條第 1 項第 11 款	同左
一審勝訴可否先強制執行	可，應依職權宣告假執行（第 389 條第 1 項第 3 款）	適用簡易程序者同左；行通常程序者須等判決確定才能強制執行
上訴審級	地方法院合議庭（第 436 條之 1 第 1 項）	適用簡易程序者同左，適用一般程序則上訴到高等法院

房客拒付房租訴訟時間

實務上影響訴訟時間長短的因素依序為：是否須先經調解、房客是否到庭、房客有無提出實質抗辯或反訴或故意拖延、以及是否上訴。而案件複雜度、法院轄區案量與送達是否順利，也都會改變實際天數。如果房客未到庭，或是雙方調解成立，半年左右即可結束；如果房客故意拖延訴訟（例如對法官提出迴避、提出反訴和上訴等），則有可能拖延一至二年才結束。

房東可以控制的有兩件事。第一，起訴前把終止程序走完整並留下送達證明，避免案件在程序爭點上空轉。第二，起訴狀一次寫足三項請求並附上欠租計算表，避免中途追加而重新送達。房東無法控制的則是房客是否到庭與是否上訴，這兩者才是時程差距的主要來源。

房客拒付房租案例

房東Ｔ先生因房客長期未繳租金，因而委託楊蕙謙律師提起遷讓房屋訴訟，請求房客返還積欠的租金、遷讓房屋、相當於租金的不當得利，另外，依據契約還可請求因訴訟支付的律師費（應注意，必須契約有約定才可以請求），並於不到一年時間內即取得勝訴判決。

楊蕙謙律師提醒

欠租訴訟的有幾個重要關鍵，包括：終止程序是否合法、30 日書面通知有沒有寄發、催告期限是否相當等。若您正面臨房客長期欠租，建議在寄出存證信函前，先完成程序盤點。建權國際商務法律事務所提供不動產與租賃爭議之法律諮詢，歡迎加Line洽詢。

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