租賃關係提前解約是雙方當事人最常出現爭議的環節之一。房客可能因就學轉換、工作異動、環境不佳等原因想提前搬離，房東則可能因要自住、出售房屋或其他考量希望收回房屋。然而，並非任一方只要想解約就能合法終止契約。今天，土地糾紛律師就要從法律條文出發，深入說明租屋提前解約的適法情況，並解析房東與房客雙方的責任與權利！
目錄
租屋提前解約合法嗎？
關於租屋提前解約是否合法，涉及許多層面的考量。法律本就設有相關規定，以平衡保障出租人與承租人雙方在租賃關係中的權益。
若是是因違法使用、嚴重違約、積欠租金、修繕爭議，或是承租人面臨不可抗力情事，如重大疾病需長期療養等，都屬於法律及道德上所認可的合理解約事由，也正是為了避免單方任意終止契約所帶來的損害與糾紛，使雙方能在契約履行過程中有所依循、各有所憑。
至於私人因素是否可以作為雙方合理提前解約依據，就需要法律其他的補充條文規定了。
約定租屋提前解約？
在租屋契約上看到「雙方得任意終止租約」就拉起了警戒線，因為這樣的條約看上去實在有點危險。但事實上，依照內政部《租賃住宅定型化契約應記載及不得記載事項》第十四點，契約可由承租雙方約定，自行選擇是否得任意終止租約。
所以說，約定租屋提前解約是合法的，但如圖所示，也需要依《民法》第 453 條視定期支付的期限，向對方提前通知。
案例
簽立一年契約的小李與房東，約定雙方得任意終止契約，且每月 5 號繳納租金。住了三個月，兩人因房東私人因素需要提前解約，此時因為租金是月繳，房東必須在至少一個月前通知小李，並賠付應有的違約金、賠償金等等。
土地律師建議
關於約定租屋提前解約，土地律師強烈建議，雙方應於簽約前明確協商相關條件，並以書面形式明確載明於租賃契約中，以避免日後產生不必要的爭議或權益損失。建議協商內容包含：
- 可否任意提前解約
- 解約需提前幾日通知
- 違約金或押金處理方式：違約金不得高於一個月
若對條文撰寫或效力存疑，也可以諮詢土地糾紛律師進行契約審閱，以確保條款合法、有效並具備執行力！
然而，誠如剛剛所說，不是私人因素而需要提前解約，應該不用賠償金吧？那麼就跟著楊蕙謙律師與呂奕賢律師一起往下看！
租客租屋提前解約
依據租賃住宅市場發展及管理條例第11條，租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償：
- 因疾病、意外產生有長期療養之需要。
- 租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。
- 因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。
- 因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。
- 承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。
這些情事發生時，都必須在主張提前解約前三十日，以書面通知出租人。
房東租屋提前解約
同理，依據租賃住宅市場發展及管理條例第10條及土地法第100條，租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：
- 承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。
- 承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。
- 承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。
- 承租人違反租賃契約規定。
- 承租人以房屋違反法令使用
- 出租人為收回自住重新建築而必要收回。
以上情事發生亦需要在終止前三十日以書面通知承租人，但「出租人為收回自住重新建築而必要收回。」一項，需前三個月以書面通知。
租屋提前解約例外
然而，有些時候，租屋到後來，已經沒有每年跟房東簽合約了，在法律上，此稱為不定期租賃。
- 定期租賃：一年以下、或一年以上立字據訂期限。
- 不定期租賃：一年以上為立字據訂期限。
依據民法 450 條，不定期契約雙方當事人得隨時終止契約。但若為房東收回房屋，仍必須符合上述土地法第100條規定及時效的規定！
土地律師告訴你：租屋提前解約怎麼做？
不論身為房東還是房客，當遇到租屋提前解約問題，務必遵守下列步驟：
1. 審閱契約條款
確認是否已訂有「提前終止條款」、「違約金條件」、「通知期限」等。
2. 保留書面證據
包括租賃契約、LINE 對話紀錄、書面通知、現場照片等。避免事後無法舉證。
3. 盡早通知對方
即使是合法理由提前終止，也應給予對方合理準備時間，並依《民法》第453條、第450條提前通知。
4. 考慮提起調解或訴訟
可向「租賃住宅調解委員會」提出申請，或請律師協助進行法律程序。
租賃契約的終止並非兒戲，若你正面臨房客無預警搬離、房東拒絕提前解約、被索賠違約金或扣押金等情形，歡迎立即加入官方 Line 土地律師，專業律師將協助你評估狀況、擬定策略，爭取你的最大權益。
土地律師團隊專辦租賃法律爭議，提供一對一線上諮詢，協助你依法終止契約、釐清權利義務、有效維權！
