好久好久以前，有一對兄弟，在他們的父親死後繼承了一塊地。弟弟想延續爸爸的遺願，將土地改造成農地；哥哥深以為不然，他認為只有開發成渡假村才是賺錢之舉，兩兄弟不歡而散。這天清明，兩兄弟再度遇上，正要大打出手之時，土地糾紛律師跳了出來：
「不要再打了，你們難道不知道土地共有物分割嗎？」
目錄
什麼是土地共有物分割？
當兩個人或兩個人以上對同一塊土地擁有所有權時，這片土地就可以稱為共有物，而擁有這片土地所有權的所有人則稱共有人。而所謂土地共有物分割，則專指土地的共有人，根據各自的權益要求，將共同擁有的土地分開，各自擁有土地的所有權。
土地共有的情況常見於家族繼承或事業伙伴之間。當共有人之間無法協調使用或處分土地時，便需要進行分割。
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土地共有物分割途徑 1：協議分割
土地共有物分割屬於民法的範疇，建立在私法的情況下，傾向讓人民先自行協議，接著才會動用到法律。而協議分割，就是期待共有人之間能達成共識。
根據民法第 824 條第 1 項的規定：共有物分割，依共有人協議。
用一句話白話的說，意思就是只要共有人各方協商，並共同同意如何分割土地，且不用書面紀錄，就可以分割土地共有物。這個方法靈活性高，也因為不用法院訴訟和調解程序，能節省大把的時間及費用，也能維護共有人之間的和諧關係，因此是最簡單且理想的方式。
土地共有物分割途徑 2：調解（調解）分割
當共有人之間無法達成協議時，可以尋求第三方調解或調處。調處是一種非正式、非訴訟的解決爭議方式，通常會由專業的調解員、律師或其他公正的第三方來進行。
另外，根據土地法第 34-1 條第 6 項，共有人不能自行協議分割的時候，任何共有人可以申請他所在直轄市、縣（市）地政機關調解。不服調處者，應該在接到調處結果通知後十五日內向司法機關訴請處理，如果到期沒有起訴，就會依照原本的調處結果辦理。
當然，跟法院訴訟比起來，調解確實是一個更便捷，時間和費用較少的選項。然而，調處的結果只具有建議性，並不具強制性，如果雙方仍然無法達成一致，還是可以選擇進行法律訴訟。
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土地共有物分割途徑 3：裁判分割
若協議分割或調處無效，最終可選擇透過法律途徑解決。這包括向法院提出訴訟，要求法院進行強制分割。法律途徑的過程通常較為繁瑣和耗時，但它具有強制性，可以確保各方的權益得到法律保障。
在法院程序中，通常會有調解階段。在訴訟開始前，法院會要求雙方先進行調解，希望能在不經過正式判決的情況下達成分割共識。但通常進展到這個訴訟階段，調解原則不會有結果，最終還是期盼法院判決後的強制執行。
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土地共有物分割方式
無論你選擇哪一個途徑，你都需要知道土地可以怎麼分割。
根據民法第 824 條第 2 項，土地共有物的分割，可以把土地分配給各共有人。但如果土地分配有困難時，可以變賣，再以賣得的金額分配於各共有人。或是土地一部分分配給各個共有人，其他部分變賣再作價金分配。
法條很複雜？所以建權國際商務法律事務所幫你做了一個小小的整理！
原物分割（物理分割）
將共有土地依照共有人所擁有的持分比例劃分，每位共有人獨立擁有自己分得的土地。這種方式通常適用於土地形狀較規則且面積適合分割的情況。原物分割的好處是簡單、直觀，且每位共有人可以實際擁有土地，各自享受土地使用的權利。
但若土地形狀不規則，或者分割後會影響土地的使用價值（例如土地上有建築物、農田等特殊用途），則原物分割可能會遇到困難。
價金分割
當原物分割不可行或對某些共有人不公平時，可以選擇將土地出售，並將所得的價格按照共有人各自的持分比例分配。價金分割的好處是可以讓共有人根據分配的金額來取得公平的利益，無需面對土地分割後的實際使用問題。
混合分割
混合分割方式結合了原物分割和價金分割的特點。部分土地會進行原物分割，部分土地則進行價金分割，出售後分配價金。這種方式的靈活調整，以便達到各方滿意的結果。
土地共有物分割結語
總結來說，土地分割的途徑有協議、調處、法律訴訟等途徑，而選擇何種方式取決於當事人之間的協商、土地的特性以及是否能達成共識。
就像開頭的兩兄弟，經過土地糾紛律師的調解，決定開設農業體驗度假村，技能讓弟弟繼承爸爸的遺志，又能夠滿足哥哥的金錢夢！
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