常聽長輩說，借名登記的好處多，但你知道嗎？借名登記可能成為法律糾紛的導火線！ 借名登記是否合法？如何舉證？是否能返還？別擔心，今天這篇，就由專業不動產的律師：土地糾紛律師團隊，解析借名登記的 10 個關鍵重點，協助你在風險發生前做出正確的法律選擇！
目錄
什麼是借名登記？
首先我們要了解，什麼是借名登記？
借名登記，俗稱「借人頭」，指的是一方出資購買財產，但出於某些原因，卻登記在另一方名下的情況，常見於房屋、土地等不動產。表面上名義人擁有所有權，但實際上財產歸屬於出資人。常見於夫妻、父母子女、或企業與員工之間。
為了方便說明，在借名登記法律關係中，實務與學理上慣用以下術語：
- 出名人（名義人）：不動產登記名義上的所有權人，登記於地政機關不動產登記簿謄本上的人。在法律形式上，出名人即被視為所有人，依法享有處分、使用、收益等權利。
- 借名人（實質出資人）：實際出資取得不動產者，但因某些原因未將不動產登記於自己名下。
借名登記例子
例子一：父母出錢買房登記在子女名下
林先生出資 1000 萬元，替剛成家的兒子購買一間房屋，考量未來贈與稅問題，便直接將房屋登記在兒子名下。
例子二：買房借用朋友名義登記
張經理因個人信用瑕疵，無法申請房貸，遂請信任的朋友陳小姐代為申貸與登記。
借名登記用途
借名登記在實務上之所以普遍，主要是基於以下幾種常見用途與考量：
避稅
部分人為了規避贈與稅或遺產稅，選擇將不動產登記在親屬或信任人名下，以達到節稅效果。但這種做法存在法律風險，一旦被認定為贈與，仍可能面臨稅務追徵。
貸款與信用限制
借名人因信用不良、貸款額度不足或其他金融限制，無法自行取得貸款，遂請信用良好的人代為申貸並登記不動產，以利完成購屋。
資產保全
債務人擔心名下財產被債權人查封，故將房屋或土地登記在他人名下，以避免強制執行。但若被法院查出此種規避行為，可能導致財產仍被追回。
家庭或商業策略安排
為避免家庭成員之間的財產糾紛，暫時將財產登記於他人名下，期望資產得以妥善管理。而企業有時為了資產隔離、股權安排或管理便利，也會將資產登記在員工或合作夥伴名下，實現特定經營目的。
儘管借名登記用途多元，但每種用途背後都隱含法律與財務風險。尤其當事人未做好契約約定及證據保存，一旦產生爭議，財產權屬很可能因登記名義而受限制，這也是專業法律輔助在借名登記中不可或缺的原因。
若你也遇到借名登記糾紛，千萬不要輕忽其中的法律複雜性與風險。唯有透過專業律師的協助，才能釐清權利歸屬，制定妥善的因應策略，保障你的財產安全與權益。立即加入土地律師的官方帳號，尋求法律諮詢，避免因疏忽而導致無法挽回的損失！
借名登記法律效力
借名登記在法律上屬於一種特殊的登記形式，根據不動產的登記制度，登記名義人在法律上被推定為所有權人，享有對該不動產的使用、收益及處分權。旨在保障交易安全與第三人信賴。
然而，借名登記的實質出資人（借名人）若能提出充分證據，證明不動產登記純屬名義借用，而非真正的所有權轉移，法院得以撤銷該登記的推定，承認實質所有權歸屬借名人。
簡言之，借名登記的法律效力受限於「登記推定所有權原則」，並非形式登記即為真正所有權。實質所有權需透過舉證證明，但法律對登記名義人的保護相當嚴格，借名人須謹慎評估風險並確實保存相關證據，以防止權益受損。因此，借名登記在法律上並非完全合法或有效，而是需視具體證據與事實判斷，具有高度不確定性與爭議性。
借名登記可能導致的風險與糾紛
因此，我們可以看到幾個借名登記引發的典型糾紛，足以說明其潛藏的法律危機：
- 名義人過世：一旦出名人過世，其名下不動產將依法列入遺產，進入繼承程序。借名人若無完備證據證明為借名登記，將難以主張所有權，極可能喪失該財產。
- 名義人惡意出售或設定抵押：名義人擁有法律上的登記權限，可自行出售、轉讓或設定抵押。若出名人未經借名人同意處分該不動產，實質出資人將面臨重大財產損失。
- 名義人個人債務遭強制執行：出名人若因債務糾紛遭法院強制執行，其名下財產即可能被查封、拍賣，儘管借名人實際出資，仍無法阻止法院程序，財產亦恐因此流失。
這些爭議在實務中屢見不鮮，許多人基於信任、節稅或資產保全，選擇將房屋或土地登記在他人名下，卻忽略登記制度所強調的公示力與名義效力。一旦名義人反悔、身故或遭強制執行，真正出資者極可能失去對財產的掌控。
借名登記處理辦法 1：借名登記契約
當面臨借名登記關係時，妥善處理的關鍵在於證據的確保與法律架構的建置，避免將單純的信任變成日後無法主張權益的漏洞。
根據最高法院見解，借名登記側重於信賴關係，性質上與委任無名契約相似，因此可以類推適用民法委任的相關規定。因此雙方可於借名登記前訂立書面契約，明確約定彼此的權利義務，並保留完整憑證。內容記載：
- 雙方基本資料：包括借名人與出名人之姓名、身分證字號、聯絡方式等。
- 不動產資訊：土地或建物的門牌地址、地號、建號及產權登記資料。
- 出資與資金來源說明：指明實際出資人、出資金額、支付方式及金流紀錄。
- 登記原因及法律性質說明：表明登記名義僅為形式登記，雙方並無贈與、買賣或讓與等意圖，財產所有權仍屬借名人。
- 財產處分限制條款：明訂出名人不得未經借名人書面同意，自行處分不動產。
- 返還約定：明確何種情況下應返還登記名義，返還方式及必要配合事項
- 爭議處理條款：包含訴訟管轄地、適用法律，以及違約責任與損害賠償方式。
當事人若有借名登記需求，切勿僅憑口頭約定或親友間的信任進行操作，應透過專業律師協助擬定書面借名登記契約，確保雙方權利義務清楚明確。
而一份經由律師量身訂製的借名登記契約，不僅提升法律保障，更是在發生糾紛時，捍衛財產主張的有力依據。與其事後處理糾紛，不如事前做好風險防堵。現在就到土地律師的官方 Line 諮詢吧！
借名登記處理辦法 2：借名登記公證
當雙方當事人進行借名登記時，將借名登記關係以書面契約形式確立，委請具公信力的公證機關對契約內容進行公證認證。
公證雖非必要，但能提高契約的證明力與可信度、降低爭議風險，保障權益落實。若經法院認可，公證契約在舉證上具備強而有力的佐證效果，有助於法院認定借名事實。大幅提升了借名登記契約的法律效力，為未來可能發生的權利糾紛預先築起強而有力的法律防護牆。
借名登記處理辦法 3：借名登記訴訟
當借名登記關係破裂或出名人否認代持事實時，借名人為保障自身權益，常見的訴訟方式包括提起「返還請求權」或「所有權確認之訴」等等。
借名登記返還請求權
- 委任關係請求返還：根據民法第 540 條，若雙方間存在明示或默示的委任契約，借名人可請求出名人「返還委任物」，也就是將登記名義更正或交付標的物。
- 所有權確認之訴：借名人亦可直接提起確認其為實質所有權人的訴訟，請求法院認定該不動產所有權屬於自己，再據以辦理更正登記。通常需要能證明出資事實、能證明雙方原有借名合意、無贈與或買賣之法律關係等要件。
借名登記舉證責任
法院明確指出：舉證責任在借名人。若借名人無法提出有效證據，法院通常將依登記資料認定登記名義人為合法所有權人。這將導致借名人返還請求權難以成立，甚至面臨財產損失。
借名登記訴訟的勝負關鍵，在於借名人是否能以充分、具體且連貫的證據，推翻土地登記的形式推定。若未充分準備，將面臨敗訴風險，財產權益難以保障。
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