借名登記是我國不動產常見的爭議議題，但借名登記是否合法？如何訂定借名登記契約？訴訟如何舉證？是否能請求返還？都是重要議題，今天就由不動產專業的律師：土地糾紛律師團隊，解析借名登記的 10 個關鍵重點，協助你在風險發生前做出正確的法律選擇！
目錄
什麼是借名登記？
首先我們要了解，什麼是借名登記？
借名登記，俗稱「借人頭」，指的是一方出資購買財產，但出於某些原因，卻登記在另一方名下的情況，常見於房屋、土地等不動產。表面上「登記名義人」是所有權人，但實際上不動產是出資人購買，常見於夫妻、父母子女、親友之間。
在借名登記法律關係中，習慣稱為：
- 出名人（登記名義人）：不動產登記名義上的所有權人，登記於地政機關不動產登記簿上的人。在法律形式上，出名人即被視為所有權人，依法享有處分、使用、收益等權利。
- 借名人（實質出資人）：實際出資取得不動產者，但因某些原因未將不動產登記於自己名下，若有憑證，可透過訴訟請求出名人返還不動產。
更詳細的借名登記意義可以觀看這篇：借名登記是什麼？3分鐘帶你看懂所有細節！
借名登記例子
例子一：父母出錢買房登記在子女名下
林先生出資 1000 萬元，替剛成家的兒子購買一間房屋，考量未來贈與稅問題，便直接將房屋登記在兒子名下。
例子二：買房借用朋友名義登記
張經理因個人信用瑕疵，無法申請房貸，遂請信任的朋友陳小姐代為申貸與登記。
借名登記的原因
借名登記在實務上之所以普遍，主要是基於以下幾種常見用途與考量：
避稅
部分人為了規避贈與稅或遺產稅，選擇將不動產登記在親屬或信任的人名下，以達到節稅效果。
貸款與信用限制
借名人因信用不良、貸款額度不足或其他限制，無法自行取得貸款，遂請信用良好的人代為申貸並登記不動產，以利完成購屋。
資產保全
債務人擔心名下財產被債權人查封，故將房屋或土地登記在他人名下，以避免強制執行。但若被法院查出此種規避行為，仍可能因「詐害債權」導致財產被追回，甚至被認為涉犯「損害債權罪」。
家庭或商業策略安排
為避免家庭成員之間的財產糾紛，暫時將財產登記於他人名下，期望資產得以妥善管理。而企業有時為了資產隔離、股權安排或管理便利，也會將資產登記在員工或合作夥伴名下，實現特定經營目的。
儘管借名登記用途多元，但每種用途背後都隱含一定的法律與財務風險，畢竟將自有不動產登記於他人名下，並不是常態。尤其當事人未做好契約約定及證據保存，一旦產生爭議，財產權屬很可能因登記名義而受限制，導致真正出資購買不動產的人，反而拿不回財產的處分收益權，甚至遭出名人盜賣。
若你也遇到借名登記糾紛，千萬不要輕忽其中的法律複雜性與風險。唯有透過專業律師的協助，才能釐清權利歸屬，制定妥善的因應策略，保障你的財產安全與權益。立即加入土地律師的官方帳號，尋求法律諮詢，避免因疏忽而導致無法挽回的損失！
借名登記法律效力
民法第 759 條之 1 規定：「不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」、「因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。」
借名登記對外效力
借名登記並不是正常的土地登記形式，依據民法規定，不動產登記具有「公示性」，法律「推定」土地登記上的所有人是真正的所有人，必須另有其他證據才能證明登記名義人不是真正所有人，否則，登記名義人享有處分、管理、收益的權利。而且，法律優先保障信賴不動產登記的第三人，即使出名人擅自將不動產出售，只要第三人是善意而不知情的，借名人不得直接向第三人主張拿回不動產，只能向出名人請求賠償。
出名人與借名人間效力
至於出名人和借名人之間，法院多數認為是類似民法「委任」關係，也就是借名人「借用」出名人的名義，委託出名人代為登記為不動產所有權人。而借名人若要終止借名登記關係，如有證據或契約可資佐證，可依民法第549條規定主張終止借名登記，依民法第 541 條第 2 項、第 179 條規定請求返還借名登記的不動產。
然而，目前似有少數法院認為，借名登記是不符合目前法律制度的「脫法行為」，認為借名人無法請求返還不動產，是極少數之法院見解還是發展為多數見解，值得觀察。
簡言之，借名登記的法律效力受限於「登記推定所有權原則」，並非形式登記即為真正所有權。實質所有權需透過舉證證明，但法律對登記名義人的保護相當嚴格，借名人須謹慎評估風險並確實保存相關證據，以防止權益受損。因此，借名登記在法律上並非完全合法或有效，而是需視具體證據與事實判斷，具有高度不確定性與爭議性。
借名登記可能導致的風險與糾紛
因此，我們可以看到幾個借名登記引發的典型糾紛，足以說明其潛藏的法律危機：
- 登記名義人過世：一旦出名人過世，其名下不動產將依法列入遺產，進入繼承程序。借名人若無完備證據可證明為借名登記，出名人之繼承人拒絕承認借名登記關係，借名人極可能難以主張所有權。
- 登記名義人惡意出售或設定抵押：因登記名義人擁有法律上的處分權，對第三人而言，其可自行出售、轉讓或設定抵押權。因此，若出名人未經借名人同意，擅自處分該不動產，實際出資之借名人將面臨重大財產損失。
- 登記名義人個人債務遭強制執行：出名人若因債務糾紛遭法院強制執行，其名下財產即可能被查封、拍賣，儘管借名人實際出資，仍無法阻止法院之強制執行程序。
這些爭議在實務中屢見不鮮，許多人基於信任、節稅或資產保全，選擇將房屋或土地登記在他人名下，卻忽略登記制度所強調的公示力與名義效力。一旦名義人反悔、身故或遭強制執行，真正出資者極可能失去對財產的掌控。
借名登記處理辦法 1：借名登記契約
面臨借名登記爭議，妥善處理的關鍵在於：事前訂定契約確認借名登記關係，事後提出證據證明有出資購買、繳稅、實際掌控不動產之事實。
因此，成立借名登記關係時，雙方可先訂立書面契約，明確約定彼此的權利義務，並保留完整憑證。內容可記載：
- 雙方基本資料：包括借名人與出名人之姓名、身分證字號、聯絡方式等。
- 不動產資訊：土地或建物的門牌地址、地號、建號及產權登記資料。
- 出資人及金額：指明實際出資人、出資金額、支付方式及金流紀錄。若是有房屋或土地貸款，也要指明貸款及利息由何人支付。
- 登記原因及法律性質：契約必須表明成立借名登記關係，而登記名義僅為形式登記，雙方並無贈與、買賣或讓與等意圖，財產所有權仍屬借名人。
- 財產處分之限制：明訂出名人不得未經借名人書面同意，自行處分不動產（包括不得出售、出租、出借、辦理抵押權登記、預告登記）。
- 返還約定：明確何種情況下應返還登記名義，返還方式及必要配合事項（例如必須配合至地政事務所辦理移轉登記）。
- 爭議處理條款：包含訴訟管轄地、適用法律，以及違約責任（例如：不配合登記則應給付違約金）與損害賠償方式。
當事人若有借名登記需求，切勿僅憑口頭約定或親友間的信任進行操作，應透過專業律師協助擬定書面借名登記契約，確保雙方權利義務清楚明確。
而一份經由律師量身訂製的借名登記契約，不僅提升法律保障，更是在發生糾紛時，捍衛財產主張的有力依據。與其事後處理糾紛，不如事前做好風險防堵。現在就到土地糾紛律師的官方 Line 諮詢吧！
借名登記處理辦法 2：契約公證
當雙方當事人將借名登記關係，訂定書面契約後，可再委請法院公證處或民間公證人，對契約內容進行公證，或委請律師進行認證。
公證或認證雖非必要，但能提高契約的證明力與可信度，降低風險，較能保障權益。並且有助於法院認定借名登記之關係。如果是法院公證處或民間公證人進行公證，相關罰款或賠償責任，亦可逕行強制執行。
借名登記處理辦法 3：借名登記訴訟
當出名人否認借名登記關係時，借名人為保障自身權益，常見的訴訟方式包括提起「返還不動產」或「確認所有權之訴」，抑或是當出名人將不動產處分後，可提起「損害賠償」之訴。
- 依委任關係，請求返還不動產：根據民法第 541 條第 2 項、第 179 條，若雙方間存在明示或默示的借名登記契約(類似委任關係)，借名人可請求出名人「返還不動產」，也就是將登記名義移轉給借名人。
- 所有權確認之訴：借名人亦可直接提起確認其為實質所有權人的訴訟，請求法院認定該不動產所有權屬於自己，再據以辦理更正登記。通常借名人會直接請求返還不動產，除非超過請求返還的時效十五年，才會另外訴請確認不動產所有權。
- 損害賠償：如果借名登記不動產已經遭出名人出售或處分給善意第三人，則借名人恐無法請求第三人返還，只好向出名人請求不動產損失之損害賠償。
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借名登記舉證責任
法院多數見解明確指出，借名人必須負擔證明借名登記關係存在的舉證責任。若借名人無法提出有力證據，法院通常將依登記資料認定登記名義人為合法所有權人。因此，借名登記訴訟的勝負關鍵，在於借名人是否能以充分、具體且合理的證據，推翻土地登記的形式推定。若未充分準備，將面臨敗訴風險，財產權益難以保障。
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