房客拒付房租訴訟怎麼打？勝訴關鍵、蒐證、流程必看這 1 篇！

房客長期拒付房租，簡訊催繳無人回應、存證信函石沉大海、房屋卻始終被他人給占據。協調、催繳都無效，透過法律途徑，成為最後也是唯一的選擇。今天，就讓土地糾紛律師，帶你了解房客拒付房租訴訟的勝訴關鍵、關鍵證據與流程，教你合法回收房屋，不再陷入被動的局面！

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房客拒付房租可以提起訴訟嗎？

可以的！但依據房客拒付房租提起訴訟所想要獲得不同的效果分別，有請求給付租金以及終止合約兩種。

請求終止租約

在去法院提告之前，必須先確認是否已經符合法律規定的「終止契約」條件。根據《民法》第 440 條及《土地法》第 100 條規定，同時滿足以下條件才得以合法終止租約：

1. 積欠總額門檻：房客積欠的租金扣除押金後，仍超過 2 個月的租金總額。
2. 踐行催告程序：房東需先定相當期限（通常為 10 天）催告房客繳納，催告方法不限。

當然，若是提起此種訴訟，也能同時請求給付租金的繳納。

請求給付租金

若金額未達上述門檻，儘管依然可以提起訴訟，但只能請求給付欠繳的租金，尚不能要求房客搬離喔！

了解更多房客欠繳房租的解方可以看這邊：房客不繳房租怎麼辦？4大解方和加碼範例告訴你！

房客拒付房租訴訟程序

承上所述，若是想要終止租約以及拿回應有的租金，司法程序如下：

第一步：保留證據

• 租賃契約書
• 租金約定與付款方式證明
• 房客未付款之紀錄
• 催告證明

展開關於催告證明的部分，可利用簡訊、Line、郵件、通話紀錄作為催告證據之一，確保日期、時間、對話人身份清晰可見，且最好使用原生的截圖功能。

但房客可能矢口否認收到催告，或因語意不詳造成證據難以認定，因此，楊蕙謙律師還是會建議，透過郵局寄發存證信函，明確留下催告繳租與表明終止租約的書面證據，才是最有保障的做法喔！

存證信函寫法請看這一篇：房屋糾紛存證信函怎麼寫？律師來教你10大重點一次看！

第二步：委託專業訴訟代理人

值得注意的是，許多房東在寄發存證信函後仍然繼續透過其他管道催繳，例如打電話、傳簡訊、甚至登門拜訪。這些行為本身並無不妥，但要注意言辭與態度，避免被房客錄音或截圖後變成騷擾或威脅他人的證據。

換言之，此時便是委託律師的最佳時機。不但可以阻絕誤觸刑事法網的風險、精準計算求償金額，並親自面對惡房客的情緒勒索或拖延戰術。

而房客拒付房租訴訟唯一推薦：土地糾紛律師！

楊蕙謙律師與呂奕賢律師擁有豐富的房地產訴訟實戰經驗，深知如何應對各種惡房客的拖延戰術。由精準佈局存證信函、代理強勢調解，一路到執行公權力強制點交，全程嚴格把關。

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第三步：法院強制調解

根據《民事訴訟法》第 403 條，由於訴訟標的小於 50 萬，原則上屬於「強制調解」案件。進入審判前，法院需安排調解委員居中協調。若調解成立，效力等同於法院判決，房東可直接聲請強制執行，大幅節省時間。

第四步：正式訴訟

若調解不成立，案件進入審理程序。法官會針對雙方提出的證據進行審判，最終做出判決。待判決確定，若勝訴，房東可向法院聲請核發判決確定證明書。

第五步：聲請強制執行

拿著執行名義向法院民事執行處聲請強制執行，強制要求房客搬離、清空屋內物品，將房屋點交歸還給房東。

房客拒付房租訴訟時間

老實說，訴訟曠日廢時，具體時間取決於案件複雜度與房客是否惡意拖延。

• 調解階段： 約 1~2 個月。
• 一審訴訟： 若調解失敗進入審判，約需 4~8 個月不等。
• 強制執行： 取得判決後到真正點交房屋，約需 1~3 個月。

房客拒付房租案例

原告 J 先生主張將 B 房屋出租給 L 女士，兩個月後即拖欠房租未付，經寄發存證信函仍無任何回音，J 先生便委託本所律師起訴收回房屋。土地糾紛律師團隊受委託後立即提出起訴，並經法院安排調解後，順利與 L 女士成立調解，省去繁瑣之訴訟程序後即取得執行名義！

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房客拒付房租訴訟不只是金錢問題，更涉及程序正確與風險控管。若處理不當，房東反而可能承擔不必要的法律責任。由熟悉不動產與土地糾紛的專業律師協助，能有效規劃訴訟策略、加速案件進行，讓權益不再被拖延。

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