租屋契約忽略細節，往往成為日後租屋糾紛的導火線。土地糾紛律師詳細說明租屋契約注意事項，從法律依據、應記載事項、不可忽略的陷阱、到租約常見爭議，協助你在簽下合約前，做好萬全準備！
目錄
租屋契約一定要簽嗎？
根據《民法》第 421 條，租賃契約屬於諾成契約，即「雙方意思合致即生效力」，換言之，即使口頭承諾也有法律效力。
但問題在於口頭契約難舉證、易有歧見，書面契約可明確列出雙方權利義務，必要時作為法律依據。因此，楊蕙謙律師建議：無論房東、租客是否信任彼此，都強烈建議簽署書面契約，才能避免「各說各話」的窘境！
租屋契約注意事項
以下為租屋契約中最關鍵的注意事項，建議一項項逐條確認，並白紙黑字寫入契約內容：
1. 雙方基本資料完整
房東與承租人需註明真實姓名、身分證字號、聯絡方式、戶籍地址；若為委託第三方管理者，應註明授權代理人資訊與代理範圍。
小心「假冒屋主」出租情形，可請對方出示權狀影本或謄本確認為合法出租人。若為二房東，應要求出示委託書與同意出租證明。
2. 房屋地址與使用範圍
明確記載出租物標的地址、樓層、格局、坪數，說明租賃是否含公共空間，如陽台、屋頂、停車位、儲藏室等。此外，部分「雅房」或「隔間套房」未依法申請建築變更，存在違建風險，應向房東確認是否屬合法建物，避免日後遭稽查或斷水斷電。
3. 租期與提前解約條款
- 明載租期起訖
- 訂明「定期租賃」或「不定期租賃」
- 約定雙方是否得提前解約，且違約金、押金處理方式須明確規範
4. 押金金額與退還條件
押金通常為 1 至 2 個月租金，但不可超過2個月，應註明金額與收款方式。此外，退還條件須明訂，以免房東以「清潔不佳」、「家具損壞」為由扣除不合理金額，爭議頻繁。
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5. 修繕責任歸屬
依《民法》第 429 條，除非契約另有約定或習慣，房屋本體的修繕責任屬房東。因此，諸如冷氣故障、水管滲漏、天花板漏水等非因承租人使用不當所導致的損壞，均屬房東應負擔之修繕範圍。若房東欲將部分責任轉嫁予房客，必須明確載明於契約中，否則視為無效。反之，房客若未事前查明，入住後可能須自付修繕費，形同變相加重租金負擔。
6. 租金與費用項目說明
- 月租金金額
- 支付日期
- 支付方式
- 水費、電費、瓦斯、網路、管理費
且應訂定寬限期與遲繳處理方式，如：「租金逾期 5 日視為違約，可終止契約」。否則房東難以主張遷出，房客也可能遭不當終止契約。
7. 禁止行為條款
包括不得轉租、飼養寵物、改裝房屋、商業使用、深夜喧嘩等。若允許寵物，應註明品種、體型、是否需額外費用。
8. 設備與家具清單
記載提供家具、家電種類與品牌，可使用「附表」列出並雙方簽名確認，若設備有損壞紀錄，也應備註。
9. 第三方保人或擔保人條款
若房東要求需擔保人，應註明擔保人身分、聯絡方式與擔保責任期間與範圍
租屋契約注意簽約檢查事項
為避免日後爭議，土地糾紛律師建議承租人於簽約日遵循以下流程：
- 攜帶證件與約定租金、押金現金或轉帳紀錄
- 詳閱租約條款內容，不要口頭約定未載明於契約
- 現場點交設備，拍照記錄
- 取得房東身分證影本與權狀影本備存
- 雙方簽名、日期，並各留一份正本契約
租屋契約注意違法條款
在實務經驗中，以下條款常為租屋糾紛根源，務必特別留意：
- 一律不得提前解約。延伸閱讀：租屋提前解約
- 不保證修繕義務：若設備原本提供，就有維護義務！
- 未明確計費方式：如電費每度 8 元，有過度牟利疑慮。
- 退租前自行粉刷、清潔費另計：應由房東負擔。
根據《租賃住宅市場發展及管理條例》，房東不得訂立對承租人不利、違反法令之條款，即便雙方簽字亦屬無效。
租屋契約注意事項後續問題怎麼處理？
當發現租屋契約條款不合理、房東惡意違約、或退租時遇到押金爭議，務必保留所有證據、寄送存證信函、由律師發函要求修正或退還，如無回應，可至不動產調處委員會或法院進行調解或訴訟。
「契約寫得清楚，爭議才會減少」這句話在租屋市場尤其重要。每一份看似簡單的租約，其實都牽涉居住權、財產權與責任歸屬。
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