社區規約是什麼？住戶可以不同意嗎？律師分析 5 重點一次看

社區規約是公寓大廈區分所有權人經「區分所有權人會議」決議、供全體住戶共同遵守的自治規範，效力如同社區的內部憲法（《公寓大廈管理條例》第 3 條第 12 款）。但規約並非管委會說了算，程序不合法或內容違反強制規定者，住戶都可能主張無效。本文將完整說明規約的效力、制定門檻與救濟途徑。

一、社區規約是什麼？和管委會決議差在哪？

社區規約是由「區分所有權人會議」決議通過、拘束全體住戶的最高自治規範，僅由管委會片面訂定的文件並不是有效規約。依《公寓大廈管理條例》第 3 條第 12 款，規約是區分所有權人為增進共同利益、確保良好生活環境，經區權會決議的共同遵守事項。

這裡有個常見誤解要澄清：規約、區權會決議、管委會決議三者位階不同。規約位階最高，管委會決議不得牴觸規約，規約也不得牴觸法律。所以當管委會拿一句「規約就是這樣規定」搪塞時，第一步就是回頭檢視這份規約是否經合法程序產生。

二、規約怎麼制定才有效？區權會的出席與同意門檻

規約的制定與修改，原則上須經區分所有權人「三分之二以上」及其區分所有權比例合計「三分之二以上」出席，並經出席人數「四分之三以上」及其區分所有權比例「四分之三以上」同意（《公寓大廈管理條例》第 31 條）。這是為重大事項設下的嚴格門檻。

若第一次會議因出席不足而流會，召集人可就同一議案重新召集會議。此時門檻降低，只需三人並五分之一以上出席、以過半數同意作成決議；決議之會議紀錄送達後，各區分所有權人於七日內書面反對未過半者，決議即視為成立（同條例第 32 條）。這道「重新召集」機制，讓長期開不成會的社區仍有推動事務的可能。

重點摘要：規約制定門檻高（2/3 出席、3/4 同意）；流會後可依第 32 條以低門檻重新召集，並有「七日內反對未過半即視為成立」的擬制同意設計。

三、哪些事項一定要寫進規約才有效？7 款強制載明事項

有 7 類事項屬於「非經載明於規約者，不生效力」的強制事項，沒寫進規約就不能拿來拘束住戶（《公寓大廈管理條例》第 23 條第 2 項）。這是住戶對抗不合理規定時最實用的檢查清單。

這 7 款分別是：約定專用、約定共用部分的範圍及使用主體；共用部分及基地的使用收益權特別約定；禁止住戶飼養動物的特別約定；違反義務的處理方式；財務運作的監督規定；區權會決議人數及比例的特別約定；以及糾紛的協調程序。

換句話說，社區若想「禁養寵物」或「對違規住戶罰款」，這些限制都必須明白寫進規約，否則即使管委會公告、甚至區權會口頭決議，對住戶都不生效力。

四、規約可以隨便規定嗎？違反法律或顯失公平就無效

規約內容並非完全自由，牴觸法律強制規定、違反公序良俗或權利濫用者，仍屬無效。依《民法》第 71 條、第 72 條，違反強制或禁止規定、或悖於公共秩序善良風俗的約定無效；即使規約形式上有效，若行使造成不合理的差別待遇，也可能構成《民法》第 148 條的權利濫用。

舉個常見情境：規約規定新住戶每坪管理費高於舊住戶，坪數相同卻負擔不同，這種缺乏正當理由的差別待遇，住戶可主張構成權利濫用而爭執其效力。至於個別條款是否「顯失公平」，實務須就規約目的、必要性與影響程度個案判斷，建議就具體情形諮詢律師。

五、覺得規約不公平怎麼辦？從協商到訴訟的救濟階梯

面對不合理的規約，住戶的救濟不必然是直接打官司，可循「協商 → 調處 → 訴訟」逐步進行。第一步可先透過管委會溝通、寄發存證信函請求改善；第二步可利用各縣市政府針對公寓大廈爭議設置的調處委員會處理。

若協商與調處都無法解決，最後才走訴訟。程序有瑕疵的區權會決議，實務多適用《民法》第 56 條處理效力爭議；內容違法者則可提起確認規約無效之訴。要提醒的是，走撤銷這條路有時間壓力：程序或決議方法有瑕疵，須自決議作成後三個月內訴請法院撤銷，逾期就不能再爭執；若您當時有出席會議，還須當場表示異議，事後才保有撤銷權。更根本的作法，是依條例參選管理委員，從決策層推動規約修正。

社區規約常見問題 FAQ

Q：只有管委會開會通過的規定，算是規約嗎？

A：不算。規約須經區分所有權人會議依法定門檻決議，僅由管委會決議的文件不具規約效力，也不得牴觸既有規約。

Q：規約可以禁止住戶養寵物嗎？

A：可以，但「禁止飼養動物」屬強制載明事項，必須明白寫進規約才生效；未載明者，管委會不得據以禁止或處罰。

Q：買房前的舊規約，對新屋主有拘束力嗎？

A：原則上有。合法成立的規約對後手繼受人具拘束力，購屋前應向管委會調閱規約，確認有無不利的特別約定。

建權律師提醒

規約攸關每位住戶的日常權益，卻常被忽略。無論您是想釐清規約是否合法，或對特定條款的公平性有疑慮，及早檢視制定程序與內容都是關鍵。若有個案需求，歡迎諮詢建權國際商務法律事務所，由專業律師協助您評估。