2026管理費不繳會怎樣？律師解析：情節重大恐強制遷離！

管理費不繳，管委會可依《公寓大廈管理條例》第 21 條，在住戶積欠逾二期或達相當金額、經書面催告仍不給付時，訴請法院命其給付欠款及遲延利息；情節重大者甚至可能被強制遷離或拍賣房屋。本文將完整說明從催繳、訴訟到強制執行的每個關卡。

一、管理費不繳會怎樣？管委會有 4 個階段的處理手段

管理費不繳的後果，會隨積欠程度逐步升級，並非一開始就能趕人。依《公寓大廈管理條例》第 21 條、第 22 條，管委會的處理手段大致分為書面催告、訴請給付、強制執行、強制遷離四個階段。

實務上多數爭議停在第一、二階段就解決了。真正走到拍賣房屋的案例，都是長期惡意積欠、且屢經催告仍不改善的極端情形。換句話說，準時繳費的住戶不必擔心；但長期拖欠者，法律給了管委會相當有力的追討工具。

二、積欠幾期管委會才能提告？「逾二期或達相當金額」是關鍵

管委會提告的法定門檻，是住戶積欠「已逾二期或達相當金額」，且「經定相當期間催告仍不給付」（《公寓大廈管理條例》第 21 條）。這裡的「一期」不一定是一個月，要看社區規約約定幾個月收一次。

要特別注意「逾二期」的意思是「超過兩期」。至於「相當金額」如何認定，法律未設明確標準，此部分實務見解仍須個案判斷，建議管委會可先透過規約明訂具體金額，以利執行。

重點摘要：提告要件有二，一是積欠「逾二期」或達「相當金額」，二是已經「書面催告」。兩者缺一，起訴恐不被支持。

三、催繳一定要用書面嗎？存證信函與支付命令怎麼選

管委會催繳管理費，催告應以「書面」為之，例如以主任委員名義寄發存證信函，口頭催討並不符合第 21 條的要件。書面催告除了是法律要件，也是日後訴訟的重要證據。

若催告後住戶仍不繳，管委會有兩條路可走：一是向法院聲請「支付命令」，程序較快、費用較低，住戶若在 20 日內未提出異議即告確定；二是直接提起「給付管理費之訴」。支付命令適合金額明確、住戶無明顯爭執的情形；若住戶爭執費用合法性，則以起訴較為妥當。

四、房屋會被拍賣嗎？強制遷離與出讓的層層門檻

管理費不繳最嚴重的後果，是被法院判決強制遷離、甚至拍賣房屋，但門檻非常高。依《公寓大廈管理條例》第 22 條第 1 項第 1 款，住戶須先「經強制執行後再度積欠」，且金額「達其區分所有權總價百分之一」，再經管委會促請改善、三個月內仍未改善，並經區分所有權人會議決議，才能訴請法院強制遷離。

若該住戶是區分所有權人（屋主），依同條第 2 項，管委會可訴請法院命其出讓區分所有權及基地應有部分；判決確定後三個月內不自行出讓者，管委會得聲請法院拍賣。且依第 3 項，拍賣所得就積欠費用的受償順序，與第一順位抵押權相同。

換句話說，「三個月不繳就趕人」是誤解。強制遷離必須走完強制執行、再度積欠達 1%、催告改善、區權會決議等多重關卡，缺一不可。

五、欠很久的管理費還要繳嗎？5 年時效是雙面刃

管理費請求權有 5 年的短期消滅時效。實務多數見解認為，管理費屬於「一年或不及一年之定期給付債權」，適用《民法》第 126 條，各期請求權因 5 年間不行使而消滅（臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民事類提案第 2 號參照）。

這對雙方都是提醒。對管委會而言，超過 5 年未催討的部分，住戶可主張時效抗辯拒絕給付，因此不宜放任呆帳累積；對住戶而言，時效僅適用於「超過 5 年」的舊欠，近 5 年內的管理費仍應繳納，不能以此作為長期不繳的藉口。

管理費常見問題 FAQ

Q：管委會可以公布欠繳住戶的姓名嗎？

A：實務上有函釋認為，於社區公告欄公布欠費「戶號」尚屬合理管理範圍，但公布詳細個資恐有違反個資法疑慮，宜謹慎為之，並優先採書面催告。

Q：房客欠管理費，房東要負責嗎？

A：管理費原則上由區分所有權人（屋主）負擔。若租約約定由房客繳納，管委會仍可向屋主請求，屋主再依租約向房客求償。

Q：管理費調漲不合理，可以拒繳嗎？

A：不建議自行拒繳。應先檢視調漲是否經區分所有權人會議合法決議，若程序或內容違法，可循確認決議無效等途徑救濟，而非片面停繳。

楊蕙謙律師提醒

管理費爭議看似金額不大，卻牽動社區運作與住戶權益。無論您是想追討欠費的管委會，或是對收費有疑慮的住戶，及早釐清規約與程序都是關鍵。若有個案需求，歡迎諮詢建權國際商務法律事務所，由專業律師協助您評估。